나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11411 [7] 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건 중 제2층 제201호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2017.07.10)
외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

공히 도시형생활주택-단지형다세대주택으로서, 자세한 이용상태는 현장조사시 거주인의 폐문부재로 인하여 확인하지 못하였으나 집합건축물대장 건축물현황도 상
기호(1) - (12), (14), (15)는 각 방2, 거실, 주방, 현관, 욕실 등.
기호(13)는 방3, 거실, 주방, 현관, 욕실2, 베란다 등의 구조인 것으로 조사됨.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 등기사항전부증명서상 본건 대지가 114-3외 1필지(1114-3,1114-4)로 등재되어 있으나 토지대장 대지권등록부 및 토지이용계획확인원상에는 1114-3 1필지로만 등재되어 있는 바, 등기사항전부증명서가 미정리 된것으로 판단되므로 경매업무시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2024타경11411 (7) 사건으로, 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3번지에 위치한 도시형생활주택 3층 303호입니다. 감정평가액은 201,000,000원이며, 토지 지분은 26.83㎡ (약 8.12평), 건물 전용면적은 37.48㎡ (약 11.34평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 하OOO이며, 공동담보 및 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다. 건물은 2017년 7월 10일 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 3층에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 소재하며, "남수원초등학교" 북서측 인근 주거지대에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 형성된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 토지는 인접 토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 물건 북서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 8월 8일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다. 등기사항전부증명서 상 본건의 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 절차를 통해 소멸될 예정이므로 권리 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 1,200,000,000원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 신

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-12-12

대항력: 없음. 임대관계 및 점유 여부는 현장 확인이 필요합니다.

* 임차인: 함

보증금: 30,000,000원, 차임: 600,000원, 전입일자: 2023-12-12, 확정일자: 2023-12-12, 배당신고일자: 2024-11-08

대항력: 없음.

인수되는 보증금은 총 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 수원시 권선구 세류동은 주거지역으로, 단지형 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 본건은 2017년 7월에 사용승인된 도시형생활주택으로 비교적 신축에 속합니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기에 건축된 "탑스빌"(2015년식, 전용면적 57.58㎡)은 2026년 3월 155,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 890만원으로 환산할 수 있습니다.

최신축 건물인 "더스테이세류"(2022년식, 전용면적 54.11㎡)는 2026년 7월 260,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 1,590만원 수준으로 신축 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.

본건의 전용면적은 37.48㎡ (약 11.34평)이며, 감정가는 201,000,000원입니다. 이를 평당가로 환산하면 약 1,770만원 수준으로, 가장 최근 거래된 신축 건물(더스테이세류)의 평당가와 유사하거나 다소 높은 수준입니다. 다만, "탑스빌"이나 "심우(연립, 1981년식)"의 거래 사례를 고려할 때, 감정가 산정 시점의 시장 상황이나 개별 물건의 가치 평가에 따라 다소 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설로는 남수원초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있어 자녀들의 통학이 용이합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하며 차량 접근성이 좋아 교통 편의성이 양호합니다. 주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

외부 지도 검색 결과, 본건 주변에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았으며, 주로 주거 단지와 학교, 관공서 등이 분포하고 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보 물건: 거래 과정에서 일반 물건보다 복잡한 절차가 수반될 수 있으며, 추가적인 확인이 필요합니다. 특히, 등기사항전부증명서상 대지권 표기가 실제 토지대장과 일치하지 않는 부분이 언급되어 있어, 관련 서류의 정리 여부를 확인해야 합니다.

* 임대차 관계 불확실성: 현장 조사 시 거주인의 폐문부재로 인해 정확한 이용 상태 및 임대차 관계를 파악하지 못했습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 등재된 임차인들의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동의 주거지 내에 위치하며, 2017년에 건축된 준신축급 도시형생활주택입니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 시 인수되는 권리가 없는 점, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 상대적으로 적다는 점은 큰 장점입니다. 또한, 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성될 가능성이 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점, 그리고 정확한 현황 파악을 위한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교 및 대중교통 이용이 편리한 주거 지역에 위치.

* 준신축 건물: 2017년 준공으로 노후도가 적어 유지보수 부담이 적음.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 하로 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수되는 권리 없음.

* 낮은 명도 리스크: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차 간소화 기대.

* 잠재적 시세 차익: 감정가 대비 주변 시세 분석 시, 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익 가능성 보유.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000원

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사 연식의 "탑스빌"(2015년식, 57.58㎡)은 155,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 890만원 수준입니다. 반면, 최근 신축인 "더스테이세류"(2022년식, 54.11㎡)는 260,000,000원에 거래되어 평당 약 1,590만원 수준입니다.

본건의 전용면적은 37.48㎡ (약 11.34평)이며, 감정가는 201,000,000원으로 평당 약 1,770만원 수준입니다. 이는 최근 신축 건물의 시세와 유사한 수준으로, 감정가가 시장 시세에 부합하거나 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

주변 시세 및 연식, 건물 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 감정가와 시세 간 괴리를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 합리적인 낙찰가율(감정가의 약 80~85%)을 적용하고, 시세 분석 결과를 반영하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

권장 입찰가: 175,000,000원

(상기 예상 입찰가는 현 시점의 분석이며, 실제 경매 참여 시 경쟁률 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.