나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11411 [2] 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건 중 제2층 제201호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2017.07.10)
외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

공히 도시형생활주택-단지형다세대주택으로서, 자세한 이용상태는 현장조사시 거주인의 폐문부재로 인하여 확인하지 못하였으나 집합건축물대장 건축물현황도 상
기호(1) - (12), (14), (15)는 각 방2, 거실, 주방, 현관, 욕실 등.
기호(13)는 방3, 거실, 주방, 현관, 욕실2, 베란다 등의 구조인 것으로 조사됨.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 등기사항전부증명서상 본건 대지가 114-3외 1필지(1114-3,1114-4)로 등재되어 있으나 토지대장 대지권등록부 및 토지이용계획확인원상에는 1114-3 1필지로만 등재되어 있는 바, 등기사항전부증명서가 미정리 된것으로 판단되므로 경매업무시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경11411 (2)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3 2층202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 203,000,000원

토지면적: 27.09㎡ (약 8.19평)

건물면적: 37.85㎡ (약 11.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

최근 사용승인일: 2017년 7월 10일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 북서측 인근에 남수원초등학교가 소재합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

2017년 8월 8일자 하나은행 근저당권 (1,200,000,000원) 입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 김정원

- 보증금: 130,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024년 2월 15일

- 확정일자: 2024년 1월 25일

- 배당신고일자: 2024년 11월 21일

- 대항력: 없음

* 권리분석 요약

말소기준권리보다 후순위 권리인 주택임차권(을2), 임의경매(갑3), 압류(갑4) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 김정원 씨는 대항력이 없어 보증금을 배당받아야 하며, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주거지대 형성

본건이 위치한 세류동 일대는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거지역입니다.

* 주변 시설

남수원초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 혐오시설 및 규제

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 수원시 권선구는 제10전투비행단 주둔으로 인한 소음 및 군사시설 규제의 영향을 받고 있습니다. 또한, 비행안전제5구역으로 지정되어 건축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설

남수원초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 편의시설

근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통

인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도시에 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 등기사항 불일치

등기사항전부증명서상 본건 대지가 1114-3 외 1필지(1114-3, 1114-4)로 등재되어 있으나, 토지대장 및 토지이용계획확인원상에는 1114-3 1필지로만 등재되어 있습니다. 이는 등기부정리가 미비된 것으로 판단되며, 경매 진행 시 참고해야 할 사항입니다.

* 비행안전구역 지정

본건은 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제5구역으로 지정되어 있어, 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 유동화물건, 공동담보

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 일반적인 물건보다 거래 구조가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변 시세 및 감정가를 고려할 때 적절한 투자가치가 있을 것으로 판단됩니다. 편리한 교통과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있으나, 토지 등기사항 불일치 및 비행안전구역 지정과 같은 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 토지 등기부 정리 미비는 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로, 경매 참여 전 관련 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 및 주거 환경

수원 시내 접근성이 좋고, 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 신축급 건물

2017년에 사용 승인된 건물로, 비교적 신축에 해당하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 양호한 주변 시세

최근 매매 사례를 볼 때, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택은 1.5억원 이상에서 거래되고 있어, 현재 감정가 2.03억원 대비 투자 매력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 203,000,000원입니다. 주변의 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 11.45평)의 다세대주택 시세는 평당 약 1,500,000원에서 1,800,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 최근 2022년 준공된 '더스테이세류'의 경우, 약 16.37평이 260,000,000원(약 1,588,000원/평)에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본건의 시장 가치를 추정하면 약 170,000,000원에서 190,000,000원 수준으로 예상됩니다.

하지만, 토지 등기사항 불일치 및 비행안전구역 지정 등 잠재적 리스크 요소를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 172,550,000원에서 192,850,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

보수적인 관점에서, 약 180,000,000원을 기준으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.