나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11411 [8] 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건 중 제2층 제201호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2017.07.10)
외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

공히 도시형생활주택-단지형다세대주택으로서, 자세한 이용상태는 현장조사시 거주인의 폐문부재로 인하여 확인하지 못하였으나 집합건축물대장 건축물현황도 상
기호(1) - (12), (14), (15)는 각 방2, 거실, 주방, 현관, 욕실 등.
기호(13)는 방3, 거실, 주방, 현관, 욕실2, 베란다 등의 구조인 것으로 조사됨.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 등기사항전부증명서상 본건 대지가 114-3외 1필지(1114-3,1114-4)로 등재되어 있으나 토지대장 대지권등록부 및 토지이용계획확인원상에는 1114-3 1필지로만 등재되어 있는 바, 등기사항전부증명서가 미정리 된것으로 판단되므로 경매업무시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경11411 (8)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3, 3층 304호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 187,000,000원

토지면적: 25.71㎡ (약 7.78평)

건물면적: 35.92㎡ (약 10.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO (하나은행)

1.2. 건물정보

사용승인일: 2017년 7월 10일

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 제3층 제304호

외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등

창호: 하이샷시 창호

1.3. 특이사항

유동화물건, 공동담보 물건임.

등기사항전부증명서상 대지가 1114-3 외 1필지(1114-3, 1114-4)로 등재되어 있으나, 토지대장 및 토지이용계획확인원상 1114-3 1필지로만 등재되어 있어 등기사항전부증명서 정리가 필요함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치함.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당함.

가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2017년 8월 8일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)임.

3.2. 등기부 요약

본건 등기부 요약 결과, 근저당 외 주택임차권(정진수), 압류 등의 권리가 등기되어 있으나, 이들 권리는 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 법원에 의해 말소 예정임.

특히, 주택임차권(정진수)은 말소 예정으로 인수되는 보증금은 없음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정진수

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-24

확정일자: 2024-05-17

배당신고일자: 2024-11-08

대항력: 없음

비고: 말소 예정임.

* 임차인: 정현철

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-03

대항력: 없음

비고: 임차인으로 보이나 권리사항 없음.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 단지 정보

본건은 "도시형생활주택-단지형다세대주택"으로, 2017년 7월에 사용 승인된 건물임.

총 5층 건물에 15세대가 거주하고 있음.

건물 총 면적은 658.12㎡이며, 대지 면적은 394.8㎡임.

4.2. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 지역 내 다세대주택의 실거래 사례는 다음과 같음.

* 탑스빌 (2015년식, 57.58㎡): 2026년 3월 15,500만원에 거래됨. (평당 약 890만원)

* 더스테이세류 (2022년식, 54.11㎡): 2026년 7월 26,000만원에 거래됨. (평당 약 1,588만원)

* 심우 (1981년식, 40.13㎡): 2026년 7월 12,000만원에 거래됨. (평당 약 988만원)

건물의 신축 연도(2017년)와 면적(35.92㎡)을 고려할 때, 본건의 감정가(187,000,000원)는 최근 매매 사례 중 최신 건물인 '더스테이세류'보다는 낮고, 연식이 있는 '탑스빌'이나 '심우'보다는 높은 수준으로 평가되었음. 이는 건물의 상태 및 입지 조건에 따른 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

인근에 남수원초등학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편임.

단지 주변으로 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 기타 생활 정보

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용도 편리함.

이용 상태는 도시형생활주택으로, 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등의 구조로 추정됨.

건물 내 급배수, 위생, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비 등이 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기사항 불일치

토지 등기부와 토지대장의 지번 표기가 일치하지 않는 점은 추후 등기 정리 필요성이 있음. 다만, 현장 조사 결과 큰 문제는 없을 것으로 보이며, 경매 진행 시 참고 사항임.

6.2. 임대차 관계 미상

현재 거주인의 폐문부재로 상세한 이용 상태 및 임대차 관계가 현장에서 확인되지 못했으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

6.3. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 1,360,000,000원으로 감정가 대비 상당히 높은 편임. 이는 추후 해당 건물 전체의 재건축 또는 재개발 가능성 시, 조합원 지위 확보 등에 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있음.

최근 실거래가 분석 결과, 본건의 감정가는 지역 시세와 부합하거나 다소 높게 책정된 것으로 판단되나, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 없다는 점은 큰 장점임.

또한, 등기상 토지 지번 불일치 문제는 경미한 수준으로 예상됨.

건물 자체의 연식(2017년)을 고려할 때, 내부 상태 및 관리 상태에 따라 실질적인 가치 변동이 있을 수 있음.

8. 투자 포인트

* 명도 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 없음.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 대중교통 접근성이 좋고, 주변 편의시설 및 초등학교가 인접해 있어 생활이 편리함.

* 신축 건물 (2017년식): 비교적 최근에 건축된 건물로, 연식에 따른 노후화가 적을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

본건은 인수할 임차인의 보증금이 0원이므로, 감정가(187,000,000원)를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있음.

주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가격을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 내외로 판단됨.

따라서, 보수적으로 접근 시 감정가 이하인 160,000,000원부터 고려해볼 수 있으며, 경쟁 상황에 따라 185,000,000원까지 상향하여 입찰가를 고려해볼 수 있음.

최종 입찰가는 시세 조사 및 현장 답사를 통해 상세히 검토 후 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.