나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11411 [5] 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건 중 제2층 제201호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2017.07.10)
외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

공히 도시형생활주택-단지형다세대주택으로서, 자세한 이용상태는 현장조사시 거주인의 폐문부재로 인하여 확인하지 못하였으나 집합건축물대장 건축물현황도 상
기호(1) - (12), (14), (15)는 각 방2, 거실, 주방, 현관, 욕실 등.
기호(13)는 방3, 거실, 주방, 현관, 욕실2, 베란다 등의 구조인 것으로 조사됨.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 등기사항전부증명서상 본건 대지가 114-3외 1필지(1114-3,1114-4)로 등재되어 있으나 토지대장 대지권등록부 및 토지이용계획확인원상에는 1114-3 1필지로만 등재되어 있는 바, 등기사항전부증명서가 미정리 된것으로 판단되므로 경매업무시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경11411 (5)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO (하나은행 추정)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3 3층 301호

새 주소: 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10 (세류동)

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

주변 환경: 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

1.3. 건물 및 토지 면적

토지 면적: 26.48㎡ (약 7.99평)

건물 면적: 37.00㎡ (약 11.19평)

해당 층: 3층

건물 총 층수: 5층

건물 사용승인일: 2017년 07월 10일

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 193,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 남수원초등학교 북서측 인근에 소재하여 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로 일반적인 주거 환경은 양호한 편임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 건축물 정보

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 3층 301호

외벽: 치장벽돌쌓기 마감

창호: 하이샷시 창호

설비내역: 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방 설비 구비

인접 도로상태: 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기사항전부증명서상 말소기준권리인 하나은행의 근저당(12억 원, 2017.08.08.)보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

주요 등기 내용:

- 소유권보존: 2017.08.04. (최미옥 외 2명)

- 근저당: 2017.08.08. (하나은행, 1,200,000,000원) - 말소기준권리

- 주택임차권: 2026.03.18. (김인철, 136,500,000원, 전입 2023.05.31.) - 매각으로 소멸

- 임의경매개시결정: 2024.10.16. (하나은행, 934,357,802원) - 본건 경매 개시

- 압류: 2025.02.07. (수원시) - 매각으로 소멸

총 등기부채권액: 1,336,500,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김인철

보증금: 136,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2023.05.31.

확정일자: 2023.04.17.

배당신고일자: 2024.11.08.

대항력: 없음

특이사항: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액 배당을 통해 회수될 것으로 예상되며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보들을 종합적으로 분석한 결과, 인근 지역의 신축 다세대주택(2022년식, 54.11㎡)이 2억 6천만 원에 거래되었으며, 평당 약 480만 원 수준을 형성하고 있습니다. 본건(2017년식, 37㎡)의 감정가는 1억 9천 3백만 원으로, 평당 약 521만 원 수준입니다. 이는 주변 신축 건물의 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 2015년식의 더 큰 면적(57.58㎡)의 '탑스빌'이 1억 5천 5백만 원에 거래된 점(평당 약 269만 원)은 건물 연식, 면적, 단지 특성에 따라 시세 차이가 발생할 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

본건은 남수원초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리한 위치에 있으며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

제공된 정보상 특이한 혐오시설은 언급되지 않았으나, 실제 거주 전 주변 시설에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

등기사항전부증명서상 대지가 1114-3 외 1필지로 등재되어 있으나, 토지대장 및 대지권등록부상에는 1114-3 1필지로만 등재되어 있어 등기사항이 정리되지 않은 부분은 경매 진행 시 참고해야 할 사항입니다. 이로 인해 향후 재산권 행사 시 추가적인 확인 또는 절차가 필요할 수 있습니다.

임차인 김인철 씨는 대항력이 없으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 2017년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 수원시 권선구 세류동의 양호한 주거 환경 및 교통 편의성을 갖춘 물건입니다. 모든 선순위 권리가 말소되는 깨끗한 권리 상태이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다. 다만, 토지 등기사항이 정리되지 않은 점은 투자 전 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

- 비교적 신축(2017년식) 건물로 내부 컨디션 양호 예상.

- 소형 면적(37㎡)으로 1~2인 가구 실수요 또는 투자용으로 적합.

- 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 권리관계 명확.

- 임차인의 대항력이 없어 명도 용이성 높음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 9천 3백만 원입니다. 주변 신축급 다세대주택의 최근 실거래가(평당 약 480만 원~520만 원)를 고려할 때, 감정가는 시세와 부합하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

등기사항 미정리 부분 등 리스크 요인을 감안하여, 1억 7천만 원 ~ 1억 9천만 원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 본건의 특수성 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.