나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11411 [3] 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건 중 제2층 제201호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2017.07.10)
외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

공히 도시형생활주택-단지형다세대주택으로서, 자세한 이용상태는 현장조사시 거주인의 폐문부재로 인하여 확인하지 못하였으나 집합건축물대장 건축물현황도 상
기호(1) - (12), (14), (15)는 각 방2, 거실, 주방, 현관, 욕실 등.
기호(13)는 방3, 거실, 주방, 현관, 욕실2, 베란다 등의 구조인 것으로 조사됨.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 등기사항전부증명서상 본건 대지가 114-3외 1필지(1114-3,1114-4)로 등재되어 있으나 토지대장 대지권등록부 및 토지이용계획확인원상에는 1114-3 1필지로만 등재되어 있는 바, 등기사항전부증명서가 미정리 된것으로 판단되므로 경매업무시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3번지 2층 203호에 소재하며, 용도는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다.

1.2. 건물 및 토지 면적

* 토지 면적: 26.83㎡ (약 8.11평)

* 건물 면적: 37.48㎡ (약 11.34평)

1.3. 감정가 및 채권자

* 감정가: 201,000,000원

* 채권자: 하OOO (하나은행으로 추정)

1.4. 경매 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경11411 (3)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본 건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

건물 등기부상 소유권 보존 등기(2017.08.04), 근저당권(하나은행, 2017.08.08), 공유자전부이전(2017.08.23), 주택임차권(강유진, 2025.04.28), 임의경매(하나은행, 2024.10.16), 압류(수원시, 2025.02.07) 등의 권리 내역이 있습니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 하나은행의 근저당권(2017.08.08)입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 강유진 (강 )

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-05

* 확정일자: 2024-02-26

* 배당신고일자: 2024-11-08

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권 역시 말소 예정으로 확인되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 유사 다세대주택의 매매가는 다음과 같습니다.

* "탑스빌"(2015년식, 57.59㎡): 15,500만원 (약 269만원/㎡)

* "더스테이세류"(2022년식, 54.11㎡): 26,000만원 (약 480만원/㎡)

* "심우(342-0)"(1981년식, 40.13㎡): 12,000만원 (약 300만원/㎡)

4.2. 유사 물건 비교 분석

본건은 2017년식 도시형생활주택으로, 면적은 37.48㎡입니다. 최근 거래된 "탑스빌"(2015년식)과 비교 시, 본건은 건축 연도가 2년 더 최신이며 유사한 주택 형태입니다. "탑스빌"의 면적당 가격(약 269만원/㎡)을 적용하면 약 10,084만원 수준이 되나, 최근 신축된 "더스테이세류"(2022년식)의 면적당 가격(약 480만원/㎡)을 적용하면 약 18,005만원 수준으로, 본건의 감정가(20,100만원)와 유사하거나 다소 높은 시세를 형성하고 있을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

소규모 근린생활시설이 인근에 분포하며, 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

"남수원초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 기타 생활 인프라

도시 지역 내 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 대중교통 이용이 편리한 점을 고려할 때 생활 인프라는 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

현장 방문 시 거주인의 폐문 부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 향후 내부 수리 및 관리 필요성에 대한 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

6.2. 토지 등기부 미정리

등기사항전부증명서상 본건 대지가 1114-3 외 1필지(1114-4)로 등재되어 있으나, 토지대장 및 토지이용계획확인원상 1114-3 1필지로만 등재되어 있어 등기부상 미정리 상태로 판단됩니다. 경매 업무 시 참고가 필요하며, 큰 문제는 없을 것으로 예상되나 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

주변 지역 및 남수원초등학교 인근에 대한 조사 결과, 직접적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 2017년식 도시형생활주택(다세대주택)으로, 소형 면적에 깔끔한 건물을 갖추고 있습니다.

7.2. 장점

* 비교적 신축(2017년식) 건으로 관리 상태 양호 예상

* 정비된 주거 지역 내 위치 및 편리한 교통

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수되는 권리 없음

7.3. 단점

* 내부 상태 미확인으로 인한 잠재적 리스크

* 등기부상 토지 필지 표기 오류 (미정리)

8. 투자 포인트

8.1. 수익성 전망

인근 지역의 신축 다세대주택 시세 상승세를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 가격 경쟁력

본건의 감정가는 20,100만원으로, 주변 신축 주택의 매매가와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 인수되는 권리가 없어 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 및 감정가 분석

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 시가는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다. 특히, 최근 신축 주택의 높은 거래가를 감안하면 감정가가 보수적으로 산정되었을 가능성도 있습니다.

9.2. 최종 제안가

본건은 인수 부담이 없고, 위치 및 건물의 상태를 고려할 때 경쟁력 있는 입찰이 가능합니다. 이에 따라 감정가 대비 약 105% 수준인 210,000,000원 (2억 1천만원)을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.