나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11411 [4] 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건 중 제2층 제201호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2017.07.10)
외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

공히 도시형생활주택-단지형다세대주택으로서, 자세한 이용상태는 현장조사시 거주인의 폐문부재로 인하여 확인하지 못하였으나 집합건축물대장 건축물현황도 상
기호(1) - (12), (14), (15)는 각 방2, 거실, 주방, 현관, 욕실 등.
기호(13)는 방3, 거실, 주방, 현관, 욕실2, 베란다 등의 구조인 것으로 조사됨.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 등기사항전부증명서상 본건 대지가 114-3외 1필지(1114-3,1114-4)로 등재되어 있으나 토지대장 대지권등록부 및 토지이용계획확인원상에는 1114-3 1필지로만 등재되어 있는 바, 등기사항전부증명서가 미정리 된것으로 판단되므로 경매업무시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경11411 (4)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3, 2층204호

용도: 도시형생활주택

감정가: 1억 8천 7백만원

토지면적: 25.71㎡ (약 7.78평)

토지지분: 25.71㎡ (약 7.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.92㎡ (약 10.87평)

건물지분: 35.92㎡ (약 10.87평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.2. 건물 및 토지 현황 (감정평가서 요약)

구분건물감정평가요항표:

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 제2층 제204호. 사용승인일: 2017.07.10. 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등. 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태: 도시형생활주택-단지형다세대주택. 현장 조사 시 거주인 폐문부재로 인해 정확한 이용 상태는 확인하지 못했으나, 집합건축물대장 건축물현황도 상 방2, 거실, 주방, 현관, 욕실 등으로 구성된 것으로 조사됨. (자세한 사항은 집합건축물대장 확인 요망)

설비내역: 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등: 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

1.3. 건축물표제부 요약 (JSON 기반)

신주소: 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10 (세류동)

건물구분: 집합건물

주용도: 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)

구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

규모: 지하 0층, 지상 5층

총 세대수: 15세대

사용승인일: 2017.07.10

건축면적: 227.14㎡

총면적: 658.12㎡

건폐율: 57.53%

용적률: 166.69%

전유부분: 2층 204호 (면적 35.92㎡)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 인근에는 남수원초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2017.08.08. 하나은행 근저당 (을1)

소멸될 권리:

* 2017.08.08. 하나은행 근저당 (을1)

* 2017.08.23. 신문식 공유자전원지분전부이전 (갑2)

* 2025.06.05. 전아란 주택임차권 (을2) (확정일자: 2021.06.07, 전입일자: 2021.06.23, 대항력 없음)

* 2024.10.16. 하나은행 임의경매 (갑3)

* 2025.02.07. 수원시 압류 (갑4)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (원임차인: 전 )

* 보증금: 1억 6천만원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-06-23

* 확정일자: 2021-06-07

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 경매 절차상 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액: 13억 6천만원

3.4. 등기사항전부증명서상 대지권 관련 참고사항

등기사항전부증명서상 본건 대지가 1114-3 외 1필지(1114-3, 1114-4)로 등재되어 있으나, 토지대장 및 대지권등록부, 토지이용계획확인원상에는 1114-3 1필지로만 등재되어 있습니다. 이는 등기사항전부증명서가 정리되지 않은 것으로 판단되므로, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세

주변 유사 부동산의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 탑스빌 (2015년 건축, 57.58㎡): 2026년 3월, 1억 5천 5백만원에 거래되었습니다. (평당 약 888만원)

* 심우(342-0) (1981년 건축, 40.13㎡): 2026년 7월, 1억 2천만원에 거래되었습니다. (평당 약 987만원)

* 더스테이세류 (2022년 건축, 54.11㎡): 2026년 7월, 2억 6천만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,594만원)

4.2. 시세 분석

본 건은 2017년에 사용 승인된 도시형생활주택으로, 전용면적 35.92㎡ (약 10.87평)입니다.

주변 사례 중 비교적 유사한 연식의 '탑스빌' (2015년 건축, 57.58㎡)이 1억 5천 5백만원에 거래된 점을 고려하면, 본 건의 시세는 보수적으로 산정 시 약 9천만원대 후반으로 추정해볼 수 있습니다.

그러나 최근 신축된 '더스테이세류'의 높은 거래가 (2억 6천만원)는 지역 내 부동산 가치 상승 또는 신축/고급 주택에 대한 높은 수요를 반영하는 것으로 보입니다.

감정가 1억 8천 7백만원은 이러한 시장 상황을 일부 반영한 것으로 판단되나, 실제 거래가는 입찰 당시의 시장 상황, 물건의 상태, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본 물건 북서측 인근에 남수원초등학교가 위치하여 어린 자녀를 둔 세대에게 교육 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주거 환경

단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거지대로서, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

상기 임차인(주택도시보증공사, 원임차인 전 )은 보증금 1억 6천만원, 차임 0원에 계약하였으나 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 갈등이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 명도 지연으로 이어져 추가적인 시간 및 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

6.2. 등기부 정리 미비

대지권과 관련하여 등기사항전부증명서와 토지대장 간의 불일치가 확인되었습니다. 이로 인해 등기 관련 업무 처리 시 혼란이 발생할 수 있으며, 정확한 확인이 필요합니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부상 총 채권액이 13억 6천만원으로 매우 높은 편입니다. 이는 경매 진행의 주요 원인이 되었으나, 낙찰자가 직접적으로 인수하는 채무는 없습니다. 다만, 채권 규모는 해당 물건의 잠재적 가치 대비 부담스러운 수준일 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설이 있는지 여부에 대한 정보는 제공된 자료 내에서 명확히 확인되지 않았습니다. 별도의 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속합니다. 주변에 초등학교가 있고 대중교통 이용이 편리한 주거지대에 위치해 있어 기본적인 입지 조건은 양호합니다.

그러나, 보증금 1억 6천만원의 임차인이 대항력이 없는 상황은 투자자에게 큰 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 낙찰자는 임차인과의 명도 절차를 신속하고 원만하게 진행해야 하며, 이 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 등기부와 대지권 표시의 불일치 문제도 경매 진행 시 유의해야 할 사항입니다.

감정가 1억 8천 7백만원 대비 주변 시세 및 권리 관계를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정을 내려야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2017년 사용승인)

* 주거지로서의 기본적인 입지 조건 (초등학교 인접, 대중교통 접근성)

* 정리되지 않은 등기부 관련 사항이 정리될 경우 가치 상승 여지

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 1억 8천 7백만원으로 평가되었습니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 '탑스빌' 사례를 기반으로 추정 시 약 9천만원대 후반의 가치를 가질 수 있습니다.

하지만, 최근 '더스테이세류'의 높은 거래가는 지역 내 시세 상승 가능성을 시사합니다.

가장 큰 고려 사항은 대항력 없는 임차인(1억 6천만원)의 존재입니다. 비록 낙찰자가 보증금을 인수하지 않더라도, 명도 과정에서의 불확실성은 입찰가 산정에 큰 영향을 미칩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 감정가보다 낮은 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

잠재적 위험 요소를 감안하여, 예상 입찰가는 1억 2천만원 ~ 1억 5천만원 사이에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.