나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4270 [2] 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층551호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '구래역(김포골드라인)' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 공장 및 판매시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(김포골드라인-구래역) 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제5층 제550호, 제551호, 제552호, 제553호로서, 외벽 : 복합판넬 마감 등. 창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1)~(4) : "지식산업센터"임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필1단의 사다리형 토지로서, 현황 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 이용중이며, 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

구래동 6871-12 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지 (저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 ) <철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역 (양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구 아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의). 구래동 6871-13, 6871-14, 6871-15 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발) <택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

2.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경4270 (2)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층 551호

용도: 지식산업센터

감정가: 170,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.2. 면적

토지면적: 12.31㎡ (약 3.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 45.99㎡ (약 13.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

2.3. 특이사항

본 물건은 유동화 물건입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, '구래역(김포골드라인)' 남서측 인근 지역에 소재합니다. 주위에는 다수의 지식산업센터, 공장, 판매시설 및 아파트 단지 등이 혼재하여 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 김포골드라인 구래역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

3.3. 건물구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 5층에 위치한 호실(551호)입니다. 외벽은 복합판넬로 마감되었으며, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다. 본건은 "지식산업센터"로 이용 중입니다.

3.4. 토지이용상태 및 인접도로

본건이 속한 토지는 4필지로 구성된 사다리형 토지이며, 현재 지식산업센터 및 지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 포장도로를 통해 외부 공도와 연결되어 있습니다.

3.5. 건축물 용도

건축물대장 상 본건 건물명은 '디원시티 시그니처 지식산업센터'이며, 주요 용도는 공장(지식산업센터, 창고) 및 지원시설(근린생활시설)로 되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 06월 24일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

4.2. 등기부현황

말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 후순위 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기구분: 갑2, 권리종류: 소유권이전1번신탁등기말소, 권리자: 주식회사쇼핑랩스, 접수일자: 2022-06-24

* 등기구분: 을1, 권리종류: 근저당권, 권리자: 하나은행, 권리금액: 660,000,000원, 접수일자: 2022-06-24 (말소기준권리)

* 등기구분: 갑3, 권리종류: 가압류, 권리자: 신용보증기금, 권리금액: 442,000,000원, 접수일자: 2025-05-20

* 등기구분: 갑4, 권리종류: 가압류, 권리자: 경기신용보증재단, 권리금액: 47,500,000원, 접수일자: 2025-05-21

* 등기구분: 을2, 권리종류: 근저당권, 권리자: 주식회사엔지인사이트, 권리금액: 100,000,000원, 접수일자: 2025-09-18

* 등기구분: 갑5, 권리종류: 가압류, 권리자: 산은캐피탈주식회사, 권리금액: 40,822,899원, 접수일자: 2025-09-22

* 등기구분: 갑6, 권리종류: 임의경매, 권리자: 하나은행, 권리금액: 545,452,360원, 접수일자: 2025-09-18 (본건 경매 개시 결정)

* 등기구분: 갑7, 권리종류: 압류, 권리자: 국민건강보험공단, 접수일자: 2025-11-18

* 등기구분: 갑8, 권리종류: 압류, 권리자: 김포시, 접수일자: 2025-12-08

* 등기구분: 갑9, 권리종류: 가압류, 권리자: 중소벤처기업진흥공단, 권리금액: 46,725,882원, 접수일자: 2025-12-12

총 채권액 합계: 1,337,048,781원 (모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.)

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 관련 정보는 없으나, 일반적으로 소멸되지 않는 권리가 있다면 명시됩니다.)

4.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대차 관계는 미상입니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사 및 임대차 조사 시 철저한 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 김포시 구래동 일대는 김포한강신도시 개발과 함께 조성된 지역으로, 다수의 지식산업센터와 상업시설, 주거시설이 밀집된 복합 상권입니다. 구래역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 관련 편의시설 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 주변 시설 및 개발 계획

* 구래역(김포골드라인) 이용이 편리하며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 주변에 대형마트, 병원, 은행, 학교 등 생활 편의시설이 풍부하게 위치하고 있습니다.

* 김포한강신도시 택지개발지구에 속하며, 도시지역, 준주거지역으로 분류되어 있습니다.

* 인근에 '디원시티 시그니처', '샹보르 영무파라드 김포한강' 등 대규모 지식산업센터 단지가 위치하여 관련 종사자 및 기업 수요가 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변에 대규모 공원이나 녹지 공간이 일부 조성되어 있으나, 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 유해 공장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '철도보호지구' 및 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정된 점은 참고할 필요가 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

단지 주변에 국민은행, 신한은행, 하나은행 등 금융기관과 대형 이마트, 다이소, 행정복지센터, 다양한 의료시설(내과, 외과, 치과, 산부인과 등)이 밀집해 있습니다. 또한, 메가박스, 스타벅스, 던킨도너츠 등 여가 및 문화시설 이용이 편리합니다.

6.2. 교통 및 대중교통

김포골드라인 구래역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 일반 및 광역버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 달리 권리 관계나 절차 진행상 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7.2. 시장 내 경쟁 심화

김포시 구래동 일대는 다수의 지식산업센터가 공급된 지역으로, 공급 과잉으로 인한 공실률 증가 및 임대료 하락 압력이 존재할 수 있습니다.

7.3. 미확인 임차인

임대차 관계가 불분명하며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다. (임차인 현황: 보증금 합계 0원, 임대 관계 미상)

7.4. 토지이용계획상의 제약

토지이용계획상 '공공공지(저촉)', '가축사육제한구역', '성장관리권역', '철도보호지구', '토지거래계약에 관한 허가구역' 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동의 역세권에 위치한 디원시티 시그니처 지식산업센터 내 전용면적 약 13.91평의 호실입니다. 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 입지 조건을 갖추고 있으나, 유동화 물건이라는 특성과 함께 해당 지역 내 지식산업센터 공급 증가로 인한 시장 경쟁 심화, 미확인 임차인 존재 가능성 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 김포골드라인 구래역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 다양한 편의시설과 상업시설이 잘 갖춰져 있어 직주근접 환경이 우수합니다.

* 지식산업센터로서 사업 운영 및 임대 수익 창출이 가능한 잠재력이 있습니다.

* 감정가가 1억 7천만원으로, 향후 시세 비교 및 시장 상황 분석을 통해 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 및 임대수익을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 주변 실거래가, 유사 물건의 시세 동향, 공실률, 임대료 수준, 본건의 권리관계 및 명도 난이도 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

따라서, 본 물건에 관심 있는 투자자는 다음과 같은 추가적인 정보 수집 및 분석을 권장합니다.

* 김포시 구래동 일대 유사 지식산업센터의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세 조사

* 본건의 공실률, 임대수익률 등 수익성 분석

* 현장 방문을 통한 건물 상태, 주변 환경, 임차인 점유 여부 등 직접 확인

* 유동화 물건의 특성을 고려한 법률 검토

위 분석을 바탕으로 보수적인 접근 방식을 취하여, 감정가 대비 낙찰률 범위를 설정하고, 예상 명도 비용 및 세금 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금을 제외한 예상 가치를 산정해야 하며, 시장 상황에 따라 유연하게 대응할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.