나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4270 [3] 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층552호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '구래역(김포골드라인)' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 공장 및 판매시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(김포골드라인-구래역) 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제5층 제550호, 제551호, 제552호, 제553호로서, 외벽 : 복합판넬 마감 등. 창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1)~(4) : "지식산업센터"임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필1단의 사다리형 토지로서, 현황 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 이용중이며, 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

구래동 6871-12 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지 (저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 ) <철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역 (양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구 아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의). 구래동 6871-13, 6871-14, 6871-15 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발) <택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 김포시 구래동 6871-12번지에 소재한 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층 552호입니다. 사건번호는 부천지원 2025타경4270 (3)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 하OOO입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정가는 170,000,000원입니다.

토지 면적은 12.31㎡(약 3.72평)이며, 건물 면적은 45.99㎡(약 13.91평)입니다.

본 건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '구래역(김포골드라인)' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 공장 및 판매시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(김포골드라인-구래역) 등이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물로서, 본건은 그 중 5층 552호입니다. 외벽은 복합판넬, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다. 건물은 총 10개 층이며, 승강기는 11대(상업용 11대)가 설치되어 있습니다.

* 이용상태

본 건은 "지식산업센터" 용도로 이용 중이며, 건물 내에는 공장(지식산업센터, 창고) 및 지원시설(근린생활시설) 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 설비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 4필지 1단의 사다리형 토지로서, 현황 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 이용하여 차량 출입이 가능하며, 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구), 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25.) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 06월 24일에 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다. 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주요 권리 내역 (모두 말소 예정)

- 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사쇼핑랩스, 2022-06-24)

- 근저당 (하나은행, 2022-06-24, 660,000,000원) - 말소기준권리

- 가압류 (신용보증기금, 2025-05-20, 442,000,000원)

- 가압류 (경기신용보증재단, 2025-05-21, 47,500,000원)

- 근저당 (주식회사엔지인사이트, 2025-09-18, 100,000,000원)

- 가압류 (산은캐피탈주식회사, 2025-09-22, 40,822,899원)

- 임의경매 (하나은행, 2025-09-18, 545,452,360원) - 본 경매 사건

- 압류 (김포시, 2025-12-08)

- 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 2025-12-12, 46,725,882원)

등기부채권 총액은 1,337,048,781원입니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 없음.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 김포시 구래동 일대는 지식산업센터, 공장, 판매시설, 아파트 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

인근에 김포골드라인 구래역이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 단지 내 및 외곽 도로망을 통해 차량 접근성 또한 양호합니다.

주변 상업시설로는 은행(국민, 신한, 하나), 대형 이마트, 다이소, 행정복지센터, 병원(내과, 외과, 이비인후과, 치과, 산부인과, 한의원), 스파, 메가박스, 스타벅스, 던킨, 맥도날드, KFC, 다수의 음식점 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

교육시설로는 시립어린이집, 유치원, 초등학교, 중학교 등이 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 김포골드라인 구래역 및 다수의 버스노선 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동에 용이합니다.

* 편의시설: 대형마트, 은행, 병원, 영화관, 다양한 F&B 시설 등 김포한강신도시의 중심 상권에 위치하여 풍부한 생활 편의시설을 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 지식산업센터, 공장, 아파트 등이 혼재된 복합적인 지역으로, 업무 환경과 주거 편의성을 동시에 갖춘 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 비교하여 절차상 차이가 있거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 실제 점유자가 누구인지, 명도 과정에 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (보증금 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

* 공급 과잉 우려: 주변에 다수의 지식산업센터 공급이 있었던 점은 향후 공실률 증가 또는 임대료 하락 압력으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 김포 골드라인 구래역 인근의 역세권에 위치한 지식산업센터로, 편리한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소되는 권리만 존재하여 법적으로 깨끗한 물건입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 임대 관계가 불분명하다는 점은 명도 및 향후 운영 시 신중한 접근이 필요합니다. 주변 지식산업센터 공급 과잉 우려가 있으나, 역세권 입지와 적절한 감정가는 투자 매력을 가질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 구래역과의 접근성이 우수하여 직주근접 및 유동인구 확보에 유리합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업 시설이 발달하여 입주 기업 및 근로자의 편의성이 높습니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 권리 분석상 인수할 위험이 없습니다.

* 잠재적 시세 상승: 김포한강신도시 개발 계획 및 교통망 확충에 따라 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 170,000,000원입니다. 인수되는 임차인의 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

최근 실거래가 정보를 살펴보면, 유사 면적의 디원시티 시그니처 지식산업센터 물건이 2026년 07월 01일에 45.99㎡(약 13.91평) 기준으로 200,000,000원 (평당 약 780만원)에 거래된 사례가 있습니다.

다만, 본 건은 경매 물건이므로 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다. 주변 지식산업센터의 경쟁 및 공실률, 물건의 개별적인 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적인 경매 낙찰가율(70~90%)을 고려하면 120,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 검토해볼 수 있으나, 이는 단순 참고용이며, 반드시 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.