나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33128 [2] 경기도 김포시 사우동 385 길훈아파트 102동 3층 306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 감정동 소재 ""감정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
대규모의 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 아파트지대로서 제반 주위
환경은 무난시 됨.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 ""신풍초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 아파트지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난한
편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난한
편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물내 3층 306호로서,
외 벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감,
창 호 : 샷시창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 건물내 2층 201호로서,
외 벽 : 외장타일 붙임 마감 등,
내 벽 : 몰탈위페이트 및 인테리어 마감 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 사무소로 이용 중임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 화재탐지설비, 소화전, 엘리베이터, 가스설비, 난방설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 광평수의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 광평수 토지로서, 아파트부지 및 상가 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 포장도로를 통하여 출입하며, 단지내 도로는 외곽 공도와 연결됨.

인접 도로상태등

본건은 단지내 포장도로를 통하여 출입하며, 단지내 도로는 외곽 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~
371.43m미만), 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>,
상대보호구역(김포신풍초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(김포 재정비
촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수도법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수
있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호 1, 2, 3, 공히
도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) 가축사육
제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항
시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(감정초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 문화재보호구역기타(문화예술과 협의요함)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(걸포처리분구)<하수도법> 본증명은간혹전산
오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서
에확인받으시기바랍니다.

기호 4 :
도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~
371.43m미만), 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>,
상대보호구역(김포신풍초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(김포 재정비
촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수도법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수
있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 사건번호

부천지원 2025타경33128 (2)

3. 소재지

경기도 김포시 사우동 385 길훈아파트 102동 3층 306호

4. 용도

아파트

5. 감정가

276,000,000원 (27,600만원)

6. 토지면적

21. 60㎡ (약 6.53평)

7. 토지지분

21. 6㎡ (약 6.53평)

8. 토지 제시외면적

0. 00㎡ (0.00평)

9. 건물면적

59. 28㎡ (약 17.93평)

10. 건물지분

59. 28㎡ (약 17.93평)

11. 건물 제시외면적

0. 00㎡ (0.00평)

12. 매각대상

토지/건물일괄매각

13. 경매구분

부동산강제경매

14. 채권자

성OOOOO

15. 특이사항

중복사건, 재정비촉진지구

16. 주의사항

(제공된 정보 없음)

17. 특수물건정보

중복사건, 재정비촉진지구

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치및주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 "신풍초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 아파트지대로서 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

1.1. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3.토지이용계획및제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 대로2류(폭 30m~35m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(김포신풍초등학교), 재정비촉진지구(김포 재정비 촉진지구), 성장관리권역, 하수처리구역(사우처리분구) 등에 속합니다. (해당 지역지구 편입여부는 반드시 관계부서 확인 필요)

1.1. 4.인접도로상태

단지 내 포장도로를 통해 출입하며, 단지 내 도로는 외곽 공공도로와 연결되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 07월 20일 접수된 부천지구축산업협동조합의 근저당권입니다.

1.2. 2.인수되는권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요에 대한 구체적인 정보가 명시되지 않았으나, 별도 명시된 내용이 없어 일반적인 경우로 판단함)

1.2. 3.임차인현황

* 임차인: 정

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2023-09-25

* 확정일자: 2023-09-11

* 배당신고일자: 2025-06-17

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임에 대한 인수 금액은 없습니다.

1.2. 4.기타등기부요약

집합건물 등기부 상에는 소유권 이전, 근저당권, 강제경매, 압류, 임의경매 등의 권리 내역이 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.2. 5.총등기부채권액

181,000,000원

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변상권및시설

본 건이 위치한 아파트 단지 주변으로는 다수의 아파트 단지와 함께 근린생활시설, 학교(신풍초등학교) 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.3. 2.최근시세동향

제공된 최근 매매 정보는 전부 75.54㎡ (약 22.8평) 면적 기준이며, 2026년 5월 거래 가격은 28,000만원에서 30,500만원 사이로 형성되어 있습니다. 이는 본건의 감정가(27,600만원)보다 높은 수준이거나 유사한 수준입니다.

1.3. 3.아파트매매/임대시세분석

본 건은 전용면적 59.28㎡ (약 17.93평)입니다. 제공된 최근 매매 정보는 더 넓은 면적(75.54㎡)의 거래 사례이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

다만, 제공된 전월세 정보에 따르면 59.28㎡ 면적의 경우 2026년 5월, 3층에 19,000만원의 보증금으로 거래된 사례가 있습니다. 인근 유사 면적의 시세가 파악된 거래가 적어 정확한 시세 산정에는 한계가 있으나, 감정가 27,600만원은 시장에서 형성될 수 있는 가격 범위 내에 있다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.아파트단지정보

* 아파트명: 사우길훈4차

* 주소: 경기도 김포시 사우동 385

* 사용승인일: 1996년 12월 06일

* 총 세대수: 351세대

* 총 동수: 2개동

* 최고층: 20층

* 주차대수: 총 130대 (지상 12대, 지하 9대 - *제공된 정보에 오류가 있어 재확인 필요. 총 주차대수 130대, 지상/지하 비율 불명확. 총 주차대수 130대, 192대, 130대 등 상이한 수치가 제공됨. 아파트 정보 상 주차대수는 130대, 총 주차대수 192대로 기재. 여기서는 130대 기준으로 서술*)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

* 관리사무소 연락처: 031-984-1842

1.4. 2.주거환경요약

약 28년 된 구축 아파트 단지로, 주변에 학교와 상업 시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다. 다만, 재건축/재정비촉진지구 관련 사항은 향후 단지 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 잠재적리스크

1.5. 1.중복사건및재정비촉진지구관련

사건이 중복되어 있으며, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 가치 변동 가능성 또는 사업 진행 관련 불확실성이 존재할 수 있습니다.

1.5. 2.토지이용계획및제한사항

항공고도제한 등 공항 관련 법규 및 재정비촉진지구 관련 규제 사항은 향후 건축 또는 이용에 제한이 될 수 있습니다.

1.5. 3.임차인관련

임차인은 대항력이 없으므로 명도 과정에서 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 명도 절차에 소요되는 시간과 비용은 발생할 수 있습니다.

1.5. 4.시세자료의한계

최근 매매 시세 정보가 본건과 면적이 다른 75.54㎡ (약 22.8평) 위주로 제공되어, 정확한 면적별 시세 파악에 어려움이 있습니다.

1.5. 5.건물노후도

1996년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합의견

본 건은 경기도 김포시 사우동에 위치한 길훈아파트 102동 3층 306호로, 전용면적 59.28㎡(약 17.93평)입니다. 아파트 단지 내에서 무난한 입지 조건을 갖추고 있으며, 주변 학군 및 편의시설 이용이 편리합니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 부담이 적으며, 감정가는 27,600만원입니다. 유사 면적의 매매 사례는 부족하나, 더 넓은 면적의 최근 거래가 감정가 수준 또는 그 이상에서 이루어진 점은 긍정적입니다. 다만, 재정비촉진지구 지정 및 중복 사건 처리, 건물 노후도 등은 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자포인트

1.7. 1.안정적인수익가능성

대항력 없는 임차인으로 인해 명도 부담이 적으며, 향후 임대수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 2.개발호재가능성

재정비촉진지구 지정은 향후 단지 가치 상승의 잠재적 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 3.실거주가치

편리한 주거 환경 및 교통 여건으로 실거주 목적 투자도 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본 건의 감정가는 27,600만원이며, 유사 면적의 정확한 시세 파악에는 한계가 있습니다. 다만, 더 넓은 면적(75.54㎡)의 최근 매매 사례가 28,000만원에서 30,500만원에 형성된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가는 시장 상황을 적절히 반영하고 있다고 판단됩니다. 재정비촉진지구 관련 잠재적 가치 상승 요인 등을 감안하여, 보수적으로는 감정가의 90% 수준인 약 24,840만원에서, 적극적으로는 감정가 수준인 27,600만원 내외, 또는 최대 105% 수준인 약 28,980만원까지 고려해볼 수 있습니다.

이에 예상 입찰가는 25,000만원 ~ 29,000만원 범위로 제안합니다. 최종 입찰가는 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.