나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33800 [8] 경기도 김포시 장기동 2008-3 테라비즈타워 1층 143호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 ""경기김포경찰서"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층, 지상7층건물내 제지1층 제비101호외 10개호로서,
(사용승인일: 2019.11.15)
외벽: 타일 및 석재붙임 마감 등.
창호: 강화유리 마감 등.

이용상태

-기호(1,2,3): 공장(지식산업센터)로 이용중임.
-기호(4~11) : 공장(지원시설-제1종근린생활시설) 이나, 기호(4~9)는 현황 ""공실"" 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 남동측으로 노폭 약 15미터, 북서측으로 노폭 약 35미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 부천지원 2025타경33800 (8)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OOOOOOOOOO

* 감정가: 532,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 물건 상세

* 소재지: 경기도 김포시 장기동 2008-3 테라비즈타워 1층 143호

* 용도: 지식산업센터

* 토지 면적: 12.26㎡ (약 3.71평)

* 토지 지분: 12.2595㎡ (약 3.71평)

* 건물 면적: 40.90㎡ (약 12.37평)

* 건물 지분: 40.9㎡ (약 12.37평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 3층, 지상 7층 건물 내 제1층 제143호

* 사용승인일: 2019년 11월 15일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "경기김포경찰서" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

* 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

* 김포도시철도 장기역이 인근에 있어 교통이 편리한 편이며, 제2외곽순환도로, 김포고속화도로(김포한강로) 등 광역교통망 접근성도 우수함.

2.2. 토지 및 도로

* 토지 형상 및 이용상태: 인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 본건 토지 남동측으로 노폭 약 15미터, 북서측으로 노폭 약 35미터의 포장도로에 각각 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>

2.4. 주변 시설

* 주변에는 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 다수 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 인근에 "라베니체수로"가 있어 미관이 좋은 편이라는 평가도 있음.

* 제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 본건 물건지 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을3 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-08-23)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸/인수 권리

* 본 경매 절차를 통해 아래 권리들은 말소될 예정입니다.

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사트라비즈)

* 을3 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사)

* 갑5 가압류 (테라비즈타워관리단)

* 갑6 강제경매 (이스타비엠, 본건 사건)

* 갑7 임의경매 (대명신용협동조합)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요 부분 정보 없음)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 임차인 관련 주의: 임대관계가 미상이므로, 현황 조사 시 임차인 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 금액이 미상인 임차인이 있을 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 지역 특징

* 본건이 소재한 테라비즈타워는 2019년 11월 사용승인된 비교적 신축급 지식산업센터입니다.

* 건물은 지하 3층, 지상 7층 규모이며, 총 405개 호실로 구성되어 있습니다.

* 건물 외벽은 타일 및 석재붙임 마감, 창호는 강화유리 마감 등입니다.

* 건물 내 기본적인 위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 화재탐지, 주차장, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 본건 1층 143호는 지식산업센터 외에 제1종근린생활시설로도 활용 가능합니다.

4.2. 본건 용도 및 활용 가능성

* 본건은 지식산업센터로 이용 중이며, 제1종근린생활시설 용도로도 활용 가능한 복합 용도입니다.

* 1층에 위치하여 접근성이 좋으며, 업종에 따라 다양한 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

4.3. 주변 상권

* 본건 주변은 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 배후 수요가 풍부한 편입니다.

* 김포한강신도시에 속해 있어 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인해 상권 활성화가 기대됩니다.

* 주변에 다양한 맛집과 편의시설이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 김포골드라인 장기역이 인근에 위치하며, 버스정류장 이용이 편리합니다. 차량 출입 또한 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 기타 생활 인프라

* 학군: 김포한강신도시 장기동 지역은 학군으로도 비교적 좋은 평가를 받고 있으며, 5호선 및 GTX-D 노선 연장 등의 교통망 확충 계획이 있어 향후 미래 가치가 높은 지역으로 평가됩니다.

* 공원/녹지: 지역 내 공원 및 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 수 있습니다. 이는 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용을 발생시킬 수 있습니다.

6.2. 건물 및 시장 상황

* 건물 내 일부 호실이 공실 상태인 점(기호 4~9: 현황 '공실')을 고려할 때, 본 건 또한 공실 위험이 존재하거나 임대 수요 확보에 다소 어려움이 있을 수 있습니다.

* 김포시 지식산업센터 공급이 많아 경쟁이 치열할 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

6.3. 명도 관련

* 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 유치권이나 임차인의 저항이 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금이 없다고 하더라도 적극적인 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 장기동에 위치한 테라비즈타워 내 지식산업센터 1층 143호로, 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다. 주변에 다수의 업무시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있으며, 대중교통 및 광역교통망 접근성이 우수하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 지식산업센터뿐만 아니라 제1종근린생활시설로도 활용 가능한 점은 투자 및 활용 가치를 높입니다.

다만, 중복 사건 및 공동 담보로 인한 복잡한 권리 관계, 건물 내 일부 공실 존재, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 신중하게 고려해야 합니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 최종 권리 분석은 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 지식산업센터: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 상품성 및 임차 경쟁력이 우수합니다.

* 1층 상가/지원시설 활용 가능: 지식산업센터 내 제1종근린생활시설로도 활용이 가능하여, 다양한 업종의 임차인 확보가 용이합니다.

* 김포한강신도시 개발 수혜: 김포한강신도시의 지속적인 발전과 인구 유입으로 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 우수한 교통 및 편의시설: 장기역 역세권 및 다양한 도로망 접근성, 주변 풍부한 편의시설은 입주 기업 및 임차인 만족도를 높입니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 감정가 532,000,000원을 기준으로, 유찰 횟수, 현장 조사를 통한 시세 및 권리 분석, 공실률, 명도 비용, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작하나, 본건은 개별 물건의 특성 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

* 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 시세, 임대 현황 등을 면밀히 파악하고, 전문가와 상담하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 예상 명도 비용 및 공실 기간 등을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.