나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33800 [11] 경기도 김포시 장기동 2008-3 테라비즈타워 1층 121호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 ""경기김포경찰서"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층, 지상7층건물내 제지1층 제비101호외 10개호로서,
(사용승인일: 2019.11.15)
외벽: 타일 및 석재붙임 마감 등.
창호: 강화유리 마감 등.

이용상태

-기호(1,2,3): 공장(지식산업센터)로 이용중임.
-기호(4~11) : 공장(지원시설-제1종근린생활시설) 이나, 기호(4~9)는 현황 ""공실"" 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 남동측으로 노폭 약 15미터, 북서측으로 노폭 약 35미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33800 (11)

소재지: 경기도 김포시 장기동 2008-3 테라비즈타워 1층 121호

건물명: 테라비즈 타워

용도: 지식산업센터 (제1종근린생활시설 포함)

감정가: 836,000,000원

토지 면적: 21.85㎡ (약 6.61평) / 토지 지분: 21.8512㎡ (약 6.61평)

건물 면적: 72.90㎡ (약 22.05평) / 건물 지분: 72.9㎡ (약 22.05평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

구조 및 사용승인일: 철근콘크리트구조, 2019년 11월 15일 사용승인

전유부 정보: 지하 1층, 121호

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "경기김포경찰서" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역 등의 제한이 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 8월 23일자 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)이 말소기준권리로 작용함.

등기부상 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 4,008,307,520원으로 확인됨.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑7 가압류, 갑8 강제경매, 갑9 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 개요는 명시되지 않았음.

주의사항: 본 물건은 중복사건 및 공동담보로 진행되는 물건임.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황임.

4. 상권분석

건물 용도 및 주변 시설: 본 건물은 지식산업센터 및 제1종근린생활시설 용도로 구성되어 있으며, 주변 역시 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등 복합적인 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역임.

잠재적 공실률: 동일 건물 내 일부 호수(기호 4~9)가 현재 공실 상태로 파악되어, 해당 층 또는 유사 물건의 공실 가능성을 염두에 두어야 함.

5. 생활정보

주변 편의시설: 본건 인근에 경기김포경찰서가 위치하고 있으며, 아파트 단지, 오피스텔, 다양한 근린생활시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호한 편임.

혐오시설: 주변 지역에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

대중교통: 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능하며, 이는 생활 편의성에 긍정적인 요소로 작용함.

6. 잠재적 리스크

높은 채무 부담: 등기부상 총 채권액이 약 40억 원에 달하여, 감정가(8.36억 원) 대비 매우 높은 수준이므로 경매 진행 및 낙찰 후 리스크 관리가 중요함.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

공실 가능성: 건물 내 일부 호수가 공실 상태인 점은 임대 수익 확보에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 이에 대한 면밀한 분석이 필요함.

개발 제한 사항: 공항 고도 제한, 가축사육 제한 등 일부 공법상의 제한 사항이 존재하므로, 건물 이용에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용승인된 테라비즈 타워 내 지식산업센터 및 근린생활시설 용도로, 비교적 최신 건물이라는 장점이 있음. 그러나 등기부상 높은 총 채무액, 임대 관계 미상, 일부 공실 등의 리스크 요인을 복합적으로 가지고 있어, 경매 절차 및 현장 조사를 통한 신중한 접근이 반드시 요구됨.

8. 투자 포인트

신축 건물의 우수성: 2019년 사용승인된 건물로, 건축 연한이 짧아 시설 노후화에 대한 우려가 적고 현대적인 설비를 갖추고 있을 것으로 기대됨.

김포 신도시의 성장 잠재력: 택지개발지구로 지정된 김포 신도시 내 위치하여, 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 부동산 가치 상승 잠재력이 있음.

다목적 활용 가능성: 지식산업센터 및 제1종근린생활시설 용도로 활용 가능하여, 다양한 사업 운영 및 임대 수익 창출에 유리할 수 있음.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

추정 근거: 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가는 836,000,000원이지만, 인수할 보증금이 없는 점, 신축 건물이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 채무 총액이 매우 높고 임대 관계가 불확실하며 일부 공실이 있는 점을 고려해야 합니다. 따라서, 정확한 주변 시세 조사, 공실 현황, 임대 수익률 분석, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 검토한 후, 전문가와 상담을 통해 입찰가를 결정하시는 것을 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.