나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33800 [7] 경기도 김포시 장기동 2008-3 테라비즈타워 1층 144호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 ""경기김포경찰서"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층, 지상7층건물내 제지1층 제비101호외 10개호로서,
(사용승인일: 2019.11.15)
외벽: 타일 및 석재붙임 마감 등.
창호: 강화유리 마감 등.

이용상태

-기호(1,2,3): 공장(지식산업센터)로 이용중임.
-기호(4~11) : 공장(지원시설-제1종근린생활시설) 이나, 기호(4~9)는 현황 ""공실"" 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 남동측으로 노폭 약 15미터, 북서측으로 노폭 약 35미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경33800 (7)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOOOOOOO

감정가: 532,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 장기동 2008-3 테라비즈타워 1층 144호 (도로명주소: 경기도 김포시 태장로 751, 1층 144호)

용도: 지식산업센터 (건축물대장 상 공장, 제1종근린생활시설)

토지면적: 12.26㎡ (약 3.71평)

토지지분: 12.2595㎡ (약 3.71평)

건물면적: 40.90㎡ (약 12.37평)

건물지분: 40.9㎡ (약 12.37평)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

사용승인일: 2019년 11월 15일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 김포시 장기동 소재 ""경기김포경찰서"" 북동측 근거리에 위치합니다.

주변은 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 현황

본건 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지는 남동측으로 노폭 약 15미터, 북서측으로 노폭 약 35미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m) 지역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(장기처리분구)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 3,840,000,000원) - *해당 권리는 말소 처리되었으나, 경매 절차 진행의 근거가 되는 권리이므로 기재합니다.*

기타 등기 현황:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사트라비즈) - 접수일자: 2020-07-01

* 갑5: 가압류 (테라비즈타워관리단, 168,307,520원) - 접수일자: 2025-04-28

* 갑6: 강제경매 (이스타비엠, 579,351,512원) - 접수일자: 2025-06-20 (본건 경매 사건)

* 갑7: 임의경매 (대명신용협동조합) - 접수일자: 2025-10-23 - *해당 권리는 말소 처리되었으나, 본건 경매와 관련될 수 있는 권리로 기재합니다.*

등기부채권 총액: 4,008,307,520원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상임.

*주의: 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 표시되어 있으므로 현장 조사를 통해 실제 점유 및 임대차 관계를 확인하는 것이 중요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.*

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건물이 위치한 테라비즈 타워는 지식산업센터 및 제1종근린생활시설 용도로 사용되는 복합 건물입니다.

주변에는 업무시설, 아파트, 오피스텔 등 다양한 주거 및 상업시설이 혼재하고 있어, 상권 내 유동인구 및 잠재적 고객 확보가 가능한 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 또는 인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

경기김포경찰서가 인근에 위치하여 치안 유지에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인된 바 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 40억 8백만 원으로 감정가 5억 3천 2백만 원 대비 상당히 높아, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 사건들을 면밀히 파악하여 경매 절차에 영향을 미칠 수 있는 요소를 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 현황 및 미등록 임대차 관계에 대한 확인이 필요합니다.

* 공항 관련 제한: 고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 지식산업센터 시장 변동성: 지식산업센터 시장은 경기 상황 및 공급량에 따라 가격 변동성이 나타날 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시의 계획된 신도시 지역에 위치한 신축급(2019년 사용승인) 지식산업센터입니다. 편리한 교통 환경과 복합 용도의 주변 시설을 갖추고 있으며, 토지 및 건물 면적이 소규모로 개인 사업자 또는 소액 투자자에게 접근성이 좋을 수 있습니다.

하지만 등기부채권 총액이 매우 높고, 중복/공동담보 물건이라는 점, 임대 관계가 미상이라는 점, 공항 관련 규제 등의 잠재적 리스크 요소를 보유하고 있습니다.

따라서 투자 결정 전에 철저한 권리 분석, 임대차 조사, 그리고 해당 지역의 부동산 시장 동향에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 상태의 건물을 확보할 수 있습니다.

* 김포한강신도시 내 입지: 계획적인 개발이 진행된 신도시 지역으로, 향후 인프라 확충 및 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 소규모 면적: 12.26㎡의 토지 지분과 40.90㎡의 건물 면적은 소규모 사업 운영이나 임대 수익을 위한 투자에 적합할 수 있습니다.

* 복합 용도: 지식산업센터 외 제1종근린생활시설 용도가 포함되어 있어, 다양한 사업적 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 감정가 532,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적 요소입니다.

다만, 앞서 언급된 높은 채무 총액, 중복/공동담보, 임대 관계 미상, 공항 관련 규제 등 다수의 리스크 요소를 신중하게 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 산출하기 위해서는 해당 지역의 유사한 지식산업센터 및 근린생활시설의 최근 실거래가, 현황 임대 시세, 공실률 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

일반적으로는 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.