나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33800 [9] 경기도 김포시 장기동 2008-3 테라비즈타워 1층 142호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 ""경기김포경찰서"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층, 지상7층건물내 제지1층 제비101호외 10개호로서,
(사용승인일: 2019.11.15)
외벽: 타일 및 석재붙임 마감 등.
창호: 강화유리 마감 등.

이용상태

-기호(1,2,3): 공장(지식산업센터)로 이용중임.
-기호(4~11) : 공장(지원시설-제1종근린생활시설) 이나, 기호(4~9)는 현황 ""공실"" 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 남동측으로 노폭 약 15미터, 북서측으로 노폭 약 35미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33800 (9)

소재지: 경기도 김포시 장기동 2008-3 테라비즈타워 1층 142호

용도: 지식산업센터 (제1종근린생활시설 포함)

감정가: 568,000,000원

토지면적: 13.10㎡ (약 4.0평)

건물면적: 43.71㎡ (약 13.2평) - 전유면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

사용승인일: 2019년 11월 15일

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

위치: 경기도 김포시 장기동 소재 ""경기김포경찰서"" 북동측 근거리에 위치합니다.

주변환경:

* 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성된 지역입니다.

* 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통:

* 차량 접근이 용이하며, 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 8월 23일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을3)이 말소기준권리입니다.

본 경매물건은 강제경매 개시결정으로 진행됩니다.

경매를 통해 위 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리를 제외한 후순위 권리, 가압류, 가처분 등은 원칙적으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본건 물건명세서상 명시된 바 없습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 매수인이 인수하는 보증금이 없더라도 실제 점유 현황 및 임대차 관계를 현장에서 반드시 철저히 조사하여 명도 계획을 수립해야 합니다.

4. 상권분석

지역 특성:

* 본건은 경기김포경찰서를 비롯하여 다수의 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집된 복합 상업 및 업무 지구에 속합니다.

상업 활동:

* 다양한 사업체 및 주거 시설이 인접해 있어 잠재 고객 확보 및 사업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 지식산업센터 및 근린생활시설로서의 용도 적합성이 높습니다.

건물 내 유동인구:

* 테라비즈타워 자체의 입주 기업 및 방문객, 그리고 주변 상업 시설 이용자로부터의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 시설:

* 경기김포경찰서가 인근에 위치하고 있어 상대적으로 치안 환경이 양호합니다.

* 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등 주거 및 상업 시설이 인접해 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

혐오시설 유무:

* 주변 지역을 조사한 결과, 본 물건으로부터 인근에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보:

* 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행이나 매각 결과에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 경매 진행 상황을 면밀히 파악하고 추가적인 권리 관계를 확인해야 합니다.

임대차 미상:

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생하거나 임대 수익률 산정에 불확실성이 존재할 수 있습니다.

공실 우려:

* 감정평가서상 일부 호실(기호 4~9)이 현재 공실 상태라는 점은 해당 건물의 공실률 및 시장 수요를 나타낼 수 있습니다. 공실 해소 방안 및 임대 경쟁력 확보 전략을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

관리비 연체 가능성:

* 테라비즈타워관리단의 가압류 등기(갑7)가 존재하는 점으로 미루어, 건물 관리비 연체 등 기존 관리 주체와의 재정적 문제 소지가 있는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년 사용 승인된 비교적 신축 건물의 지식산업센터로, 소재지, 입지 조건 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

경매 절차상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정이나, 중복사건 및 공동담보라는 특이사항과 임대차 관계 미상이 주요 리스크 요인으로 작용합니다.

현재 일부 공실이 존재한다는 점은 향후 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있으므로, 투자 전 철저한 시장 조사와 현장 확인이 필수적입니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 리스크 요인들을 충분히 감안하고 면밀한 분석을 통해 접근한다면, 안정적인 투자 기회를 제공할 수 있는 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 2019년 준공된 현대적인 건물로, 즉시 비즈니스 공간으로 활용하거나 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 김포 신도시 택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 우수하여 비즈니스 활동 및 방문객 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 568,000,000원입니다.

매수인이 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 입찰 희망가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 시장 상황, 건물의 현재 상태, 잠재적 리스크(중복사건, 공실 등), 명도 예상 비용, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

일반적으로 본 물건과 유사한 조건의 경매 물건은 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 낙찰되는 경향을 보입니다. 따라서, 보수적인 접근 시 감정가의 80%인 454,400,000원 이상에서, 적극적인 접근 시 감정가인 568,000,000원 이하에서 입찰가격을 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 조사를 통해 확인된 주변 시세, 공실률, 예상 임대료, 명도 가능성 등을 반영하여 전문가와 상의 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.