나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33800 [5] 경기도 김포시 장기동 2008-3 테라비즈타워 1층 146호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 ""경기김포경찰서"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층, 지상7층건물내 제지1층 제비101호외 10개호로서,
(사용승인일: 2019.11.15)
외벽: 타일 및 석재붙임 마감 등.
창호: 강화유리 마감 등.

이용상태

-기호(1,2,3): 공장(지식산업센터)로 이용중임.
-기호(4~11) : 공장(지원시설-제1종근린생활시설) 이나, 기호(4~9)는 현황 ""공실"" 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 남동측으로 노폭 약 15미터, 북서측으로 노폭 약 35미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33800 (5)

감정가: 532,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

1.2. 물건 현황

용도: 지식산업센터 (공장, 제1종근린생활시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.26㎡ (약 3.71평)

토지지분: 12.2595㎡ (약 3.71평)

건물면적: 40.90㎡ (약 12.37평)

건물지분: 40.9㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 경기도 김포시 장기동 소재 "경기김포경찰서" 북동측 근거리에 위치하며, 주변으로는 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 복합적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

2.2. 토지 및 도로 현황

본건 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다. 남동측으로는 노폭 약 15미터, 북서측으로는 노폭 약 35미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사트라비즈, 2020-07-01) - 신탁재산 귀속

* 을1: 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-08-23, 3,840,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 가압류 (테라비즈타워관리단, 2025-04-28, 168,307,520원)

* 갑6: 강제경매 (이스타비엠, 2025-06-20, 579,351,512원) - 본건 경매 사건

* 갑7: 임의경매 (대명신용협동조합, 2025-10-23)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 을1 근저당권(2021-08-23)입니다. 매각으로 인해 위 을1 근저당권 이하의 모든 권리(갑5, 갑6, 갑7 등)는 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 현재 미상입니다. 금액이 미상인 임대관계가 있을 경우, 해당 내용에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 소재한 김포시 장기동은 김포한강신도시 개발과 더불어 지속적으로 성장하고 있는 지역입니다. 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집하여 복합적인 상권이 형성되어 있으며, 특히 "경기김포경찰서" 인근이라는 점은 안정적인 수요를 기대하게 합니다. GTX-D 노선, 지하철 5호선 연장 등 교통 개발 호재도 예정되어 있어 미래 가치 상승이 예상됩니다.

4.2. 잠재적 고객 분석

테라비즈타워는 지식산업센터 내 상가로, 주로 건물 내 근무하는 직원 및 입주 기업체 관계자들이 주요 잠재 고객층을 형성할 것으로 보입니다. 또한, 주변의 대규모 아파트 단지 및 오피스텔 거주민들도 잠재 고객으로 확보 가능합니다. 최근 '메가시티' 이슈로 인한 지역 부동산 관심 증가 및 문의 증가 추세도 긍정적인 신호로 볼 수 있습니다.

4.3. 주변 시설 분석 (혐오시설 포함)

주변으로는 '라베니체수로'와 같은 수변 공원 시설이 있어 미관상 우수하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 현재까지 조사된 내용으로는 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

건물 자체에 다양한 근린생활시설이 입점해 있으며, 단지 주변으로도 풍부한 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 또한, "경기김포경찰서"가 인근에 위치하여 공공 치안 서비스 접근성이 좋습니다.

5.2. 건물 자체 설비

본 건물은 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 옥내소화전, 화재탐지 설비, 주차장 설비, 승강기 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다. 2019년 11월 15일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 권리 관련 리스크

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리관계가 존재할 수 있습니다. 다만, 등기부상 말소기준권리 하로 소멸되는 권리가 많아 낙찰 후 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 하지만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 시장 및 운영 관련 리스크

감정평가서상 기호(4~9) 호실이 현재 "공실" 상태임을 명시하고 있어, 본 물건 역시 공실 상태일 가능성을 배제할 수 없습니다. 공실 장기화 시 임대 수익률 감소로 이어질 수 있으므로, 적극적인 공실 해소 및 임대 마케팅 전략이 요구됩니다. 임대관계가 미상이므로, 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

본 물건은 공항고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등에 해당되어 건축 및 이용에 관한 제한사항이 있을 수 있습니다. 관련 법규 및 규정을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 장점

본 건은 경기도 김포시 장기동에 위치한 테라비즈타워 내 지식산업센터 상가로, 김포한강신도시의 미래 가치 상승 잠재력이 높게 평가됩니다. 편리한 교통망과 풍부한 배후수요를 기반으로 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다. 특히, 최근 '메가시티' 이슈로 인한 지역 부동산 관심 증가는 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 보입니다.

7.2. 고려사항 및 단점

일부 호실의 공실 상태는 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크입니다. 또한, 임대관계 미상으로 인한 명도 및 임대차 관련 불확실성도 존재합니다. 공항 관련 제한사항 등 법규 검토도 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 상승 잠재력

김포한강신도시의 개발 호재와 교통망 확충(GTX-D, 지하철 5호선 연장 등) 계획을 바탕으로 장기적인 시세 상승이 기대됩니다. '메가시티' 추진 관련 뉴스는 지역 가치 상승에 대한 기대감을 더욱 높이고 있습니다.

8.2. 임대 수익성

주변의 풍부한 업무시설 및 주거시설 배후수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 것으로 보입니다. 지식산업센터 내 상가는 일반 상가 대비 상대적으로 안정적인 수요를 바탕으로 합니다.

8.3. 기타 투자 매력

2019년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 용이성이 우수하며, 지식산업센터의 특성상 일반 상가 대비 경쟁력 있는 임대료 책정이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

예상 입찰가 산정 시에는 감정가(532,000,000원)를 기준으로 하되, 물건의 현재 상태(공실 여부, 임대수익률), 주변 시세, 권리관계, 명도 가능성, 향후 시장 전망 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외하고 산정합니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사, 동종 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사, 그리고 투자자의 자금 계획 및 수익률 목표를 바탕으로 신중하게 결정되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다. 다만, 김포한강신도시의 성장 잠재력과 본 물건의 입지 조건을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 선을 참고하여 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 개별 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.