나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33800 [3] 경기도 김포시 장기동 2008-3 테라비즈타워 2층 244호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 ""경기김포경찰서"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층, 지상7층건물내 제지1층 제비101호외 10개호로서,
(사용승인일: 2019.11.15)
외벽: 타일 및 석재붙임 마감 등.
창호: 강화유리 마감 등.

이용상태

-기호(1,2,3): 공장(지식산업센터)로 이용중임.
-기호(4~11) : 공장(지원시설-제1종근린생활시설) 이나, 기호(4~9)는 현황 ""공실"" 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 남동측으로 노폭 약 15미터, 북서측으로 노폭 약 35미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경33800 (3)

소재지: 경기도 김포시 장기동 2008-3 테라비즈타워 2층 244호

용도: 지식산업센터

감정가: 229,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.58㎡ (약 6.53평)

토지지분: 21.5816㎡ (약 6.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.00㎡ (약 21.78평)

건물지분: 72㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 기타 기본 정보

사용승인일: 2019년 11월 15일

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층, 지상7층 건물내 제2층 제244호

건물 외벽: 타일 및 석재붙임 마감 등

건물 창호: 강화유리 마감 등

설비내역: 기본적인 위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 주차장설비, 승강기설비 등 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "경기김포경찰서" 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 김포도시철도 장기역이 가까이 있어 광역 접근성이 우수합니다. 제2외곽순환도로, 김포고속화도로, 자유로 등 주요 간선도로와의 연결성도 좋습니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 건물은 남동측으로 노폭 약 15미터, 북서측으로 노폭 약 35미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(장기처리분구) 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 등기부채권 총액은 4,008,307,520원입니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사 트라비즈, 2020-07-01)

* 을1: 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-08-23, 3,840,000,000원)

* 갑5: 가압류 (테라비즈타워관리단, 2025-04-28, 168,307,520원)

* 갑6: 강제경매 (이스타비엠, 2025-06-20, 579,351,512원) - 본건 사건

* 갑9: 임의경매 (대명신용협동조합, 2025-10-23, 34769호)

3.2. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 을1 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-08-23)입니다.

3.3. 인수되는 권리

없음. (물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음"으로 기재되어 있습니다.)

3.4. 임차인 현황 및 주의사항

임차인 현황에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

그러나 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물의 용도 및 현황

본건은 지식산업센터로 이용 중이며, 일부는 지원시설(제1종근린생활시설)로도 이용되고 있습니다. 전체 건물 내 405개 호실이 있습니다.

건물 일부(기호 4~9)는 현재 공실 상태로 파악되었습니다.

4.2. 주변 상업 및 업무 시설

본건이 위치한 김포 장기동 일대는 테라비즈타워 외에도 다수의 지식산업센터가 밀집해 있으며, 아파트, 오피스텔, 상가 등 다양한 용도의 건물이 혼재된 복합 상권입니다. 특히, 이탈리아 베네치아를 모티브로 조성된 라베니체 마치 에비뉴와 인접하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다. "먹자골목"이 인접해 있어 식음료 시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 공공시설

* 공공시설: 경기김포경찰서가 인근에 위치하고 있습니다.

* 상업 및 편의시설: 라베니체 마치 에비뉴와 연계된 상업시설, 다양한 근린생활시설, 식음료 시설(먹자골목) 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 여가 및 녹지: 모담산 산책로 등 휴식을 취할 수 있는 녹지 공간이 인근에 있습니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

김포한강신도시 택지개발지구 내에 위치하여 신도시 인프라를 공유할 수 있으며, 직주근접을 고려한 지식산업센터와 주거 시설이 조화를 이루고 있습니다. 교통 접근성이 뛰어나고 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 업무 및 거주 환경 모두 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 권리 관련 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보로 묶여 있어, 관련 사건들의 진행 상황에 따라 낙찰 후 법적 절차에 영향을 받을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 관련 정보에서 임대 관계가 미상으로, 실제 점유하고 있는 임차인이 있을 경우 인수 조건 또는 명도에 대한 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 시장 및 운영 관련 리스크

* 공실 위험: 건물 일부 호실이 현재 공실 상태임을 고려할 때, 본건의 잠재적 임대 수익률 산정 시 공실 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 부동산 시장 변동성: 지식산업센터 시장의 공급 및 수요 변화, 지역 경제 상황 등에 따라 자산 가치 변동 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 김포한강신도시 내 핵심 지역에 위치하며, 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 현대적인 건물: 2019년 준공된 신축급 건물로, 시설이 깔끔하고 현대적입니다.

* 다양한 활용 가능성: 지식산업센터 용도로 기업체 입주가 가능하며, 지원시설(근린생활시설)로서의 활용도 기대할 수 있습니다.

* 개발 호재: 김포한강신도시의 지속적인 개발과 함께 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 김포한강신도시의 중심부에 위치한 신축급 지식산업센터로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 생활 인프라를 자랑합니다. 라베니체 마치 에비뉴와 인접하여 상업적 가치가 높으며, 다수의 지식산업센터와 함께 지역 경제 활성화에 기여하고 있습니다. 다만, 임대 관계 미상인 임차인의 존재 가능성과 일부 공실 상태는 투자 시 반드시 확인하고 고려해야 할 리스크 요인입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하의 권리들은 말소될 것으로 예상되나, 철저한 권리 분석과 임차인 조사가 선행되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 229,000,000원입니다. 이는 법원의 최초 평가액이며, 실제 입찰가는 본 물건의 시장 가치, 권리 분석 결과, 임대차 현황, 주변 시세, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 재투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 감정가를 기준으로 시장 상황을 면밀히 분석하여 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.