나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6202 [20] 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제8층 제802호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 있는 "수유역(4호선)" 북서측 인근에 위치하며 주위는 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 2층-8층 전체호로 외벽 : 드라이비트 구조의 미장스톤 마감, 내벽(계단실) : 일부 타일 및 페인트 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 기호 1-3) 제1종근린생활시설(한의원), 기호 4-21) 제2종근린생활시설 (사무소)이며, 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 확인하지 못하였으며, 등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경6202 (20)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 물건 상세

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제8층 제802호

건물 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설(한의원), 제2종근린생활시설(사무소)로 등재)

감정가: 116,000,000원

토지 면적: 6.99㎡ (약 2.11평)

건물 면적: 19.05㎡ (약 5.76평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, 지하철 4호선 "수유역" 북서측 인근 지역에 소재합니다.

주변은 다양한 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 및 소형 아파트 단지 등으로 형성된 활발한 도심 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 통행이 용이하며, 지하철 4호선 "수유역"과 다수의 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 북측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기가 되어 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-05-23

* 확정일자: 2018-05-02

* 배당신고일자: 2026-03-04

* 대항력: 없음

* 비고:

본건에 대한 임대 관계는 폐문 및 관계인 부재로 인해 정확히 확인하지 못했습니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

집합건축물대장상 제1종근린생활시설(한의원), 제2종근린생활시설(사무소)로 등록되어 있으며, 해당 호실(802호)은 제2종근린생활시설(사무소) 용도로 분류됩니다.

실제 이용 상태는 폐문으로 확인되지 않았습니다.

4.2. 주변 상업시설

수유역 일대는 유동인구가 풍부하고 다양한 소매업, 서비스업, 사무실 등이 밀집한 상업 중심지입니다.

인근에 상업업무시설, 오피스텔 등이 많아 잠재적 고객 확보가 용이한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 4호선 수유역을 중심으로 각종 편의시설 (상점, 은행, 식당, 병원 등)이 밀집해 있습니다.

마트, 백화점 등 대형 편의시설 접근성 또한 양호할 것으로 판단됩니다.

5.2. 주변 교육/의료시설

수유역 인근 지역은 다수의 학교와 의료기관이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 위반사항

본 건물과 관련하여 위반건축물 표기 여부에 대한 강북구청의 사실조회 회신서 내용(2026. 3. 23. 자)을 반드시 확인해야 합니다. 이는 추후 법적, 행정적 문제가 될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 제한사항

본 토지는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

특히, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 및 아파트 관련 허가구역 지정 기간(2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)이 있어 거래 시 관련 법규를 숙지해야 합니다.

6.3. 공실 및 임대차 리스크

현재 폐문 상태로 실제 이용 현황 및 임대차 관계 파악이 어려운 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

만약 임차인이 존재하고 대항력이 없다 하더라도, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수유역 역세권에 위치한 소형 근린상가로, 입지 자체는 우수합니다.

건물 면적이 협소하여 개인사업장이나 소규모 사무실 용도로 적합할 것으로 보입니다.

다만, 위반건축물 관련 정보, 토지거래 허가구역 지정 등 확인해야 할 사항이 있으며, 실제 이용 상태 및 임대차 관계 파악이 선행되어야 합니다.

유동화 물건이라는 특성상 권리 관계가 복잡할 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

수유역 역세권의 안정적인 배후 수요와 풍부한 유동인구를 바탕으로 한 상권 가치.

협소한 면적으로 초기 투자 부담이 상대적으로 낮을 수 있음.

향후 지역 개발 계획 등에 따른 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

감정가: 116,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 경우, 인수되는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

주변 시세, 건물 상태, 위반건축물 및 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 정확한 시세 조사가 이루어지지 않았으므로, 입찰가 산정을 위한 구체적인 금액 제시 대신, 현 시점에서의 감정가와 인수 보증금 0원을 기준으로 추가적인 검토가 필요함을 안내합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.