나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6202 [21] 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제8층 제803호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 있는 "수유역(4호선)" 북서측 인근에 위치하며 주위는 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 2층-8층 전체호로 외벽 : 드라이비트 구조의 미장스톤 마감, 내벽(계단실) : 일부 타일 및 페인트 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 기호 1-3) 제1종근린생활시설(한의원), 기호 4-21) 제2종근린생활시설 (사무소)이며, 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 확인하지 못하였으며, 등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경6202 (21)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제8층 제803호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 중 8층

사용승인일: 2009년 04월 01일

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.20㎡ (약 2.18평)

건물면적: 19.59㎡ (약 5.93평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, 지하철 4호선 "수유역" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (지상권 개요는 비어있음)

3.2. 임차인 현황

등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기가 되어 있습니다. 이에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 최진근 (임차인)

보증금: 7,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-12-19

확정일자: 2022-11-16

배당신고일자: 2026-03-04

대항력: 없음

비고:

주의사항: 최진근 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 그러나 등기상 별도 주택임차권 등기가 존재하므로, 경매 진행 시 추가적인 권리 관계 확인이 필수적입니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

명시된 임차인 최진근은 대항력이 없어 보증금 인수 사항이 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 수유역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부한 상업지역에 해당합니다.

주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

향후 상권 변화 추이 및 경쟁 업종에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

수유역을 중심으로 대형마트, 백화점, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

문화 시설 및 공원 등도 인접해 있어 거주 및 사업 활동에 편리한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특이사항이 있을 수 있으므로 면밀한 권리 분석이 요구됩니다.

이용 상태 미확인: 폐문 및 관계인 부재로 인해 현재 정확한 실제 이용 상태를 확인하지 못했습니다. 현황 조사 시 명확한 확인이 필요합니다.

임대 관계 미확인: 폐문 및 관계인 부재로 임대 관계 또한 확인하지 못했습니다.

위반건축물 가능성: 건축물대장상 위반건축물표기 관련하여 강북구청의 사실조회 회신서 내용과 같다고 명시되어 있어, 위반건축물 관련 사항에 대한 철저한 확인 및 비용 산정이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 외국인 등 특정 대상자는 토지 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치한 근린상가로서 입지적 장점을 가지고 있습니다.

감정가는 1억 1,900만 원으로 비교적 낮은 편이며, 면적 대비 잠재력 있는 투자 대상이 될 수 있습니다.

하지만 유동화 물건이라는 점, 위반건축물 가능성, 임대 및 이용 상태 미확인 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 수유역 역세권에 위치하여 높은 접근성과 유동인구 확보가 용이합니다.

소형 면적: 19.59㎡의 전용면적으로 소액 투자 및 초기 자본 부담이 적습니다.

다양한 활용 가능성: 제2종근린생활시설로 사무실, 소규모 상점 등 다양한 업종으로 활용 가능합니다.

저평가 가능성: 철저한 권리 분석 및 리스크 해소 시, 시장 가격 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 119,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

잠재적 리스크(위반건축물, 미확인 사항 등)를 고려하여 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 물건 상태, 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. (예: 95,200,000원 ~ 107,100,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.