나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6202 [19] 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제8층 제801호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 있는 "수유역(4호선)" 북서측 인근에 위치하며 주위는 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 2층-8층 전체호로 외벽 : 드라이비트 구조의 미장스톤 마감, 내벽(계단실) : 일부 타일 및 페인트 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 기호 1-3) 제1종근린생활시설(한의원), 기호 4-21) 제2종근린생활시설 (사무소)이며, 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 확인하지 못하였으며, 등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경6202 (19)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제8층 제801호

용도: 근린상가

감정가: 117,000,000원

토지면적: 7.07㎡ (약 2.14평)

건물면적: 19.27㎡ (약 5.83평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, 지하철 4호선 수유역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로, 다양한 편의시설 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량 통행이 가능하며, 지하철 4호선 수유역 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 하OOO입니다.

제시된 권리 분석 결과, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다(인수 보증금 합계: 0원).

주요 권리 사항으로는 유동화물건이라는 점이 있으며, 이는 채권이 금융기관으로부터 유동화 전문회사로 이전되었음을 의미합니다. 일반적으로 유동화된 채권은 체계적인 관리를 통해 회수가 진행됩니다.

등기사항전부증명서상 특정 호수(기호 9, 12호)에 주택임차권 등기가 존재하나, 이는 본건 801호와 직접적인 관련은 없는 것으로 보입니다.

임차인 김성호 씨가 존재하나, 배당신고일자(2026.03.17)를 기준으로 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 보증금 80,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자 및 확정일자는 2019-04-02입니다. 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 일반적인 근린상가 물건에서는 흔치 않은 권리입니다.

4. 상권분석

본 물건은 수유역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부한 지역에 속합니다. 주변에 다양한 상업시설과 오피스텔이 밀집해 있어 잠재적인 고객 확보가 용이할 것으로 판단됩니다. 제1종근린생활시설(한의원) 및 제2종근린생활시설(사무소)로 등록되어 있어, 다양한 업종의 근린생활시설로 활용이 가능합니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 수유동 일대는 서울 강북구의 주요 상업 및 주거 밀집 지역으로, 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 인근에 지하철 4호선 수유역이 있어 서울 도심 접근성이 우수하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다. 주변에 병원, 은행, 마트 등 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 폐문 및 관계인 부재로 인해 실제 이용 상태 및 임대 관계 확인이 불가했습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

* 건축물표제부상 해당 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며, 2008년 건축 허가를 받아 2009년 사용 승인되었습니다.

* 감정평가서 요약에 따르면, 본 건 건물과 관련하여 강북구청의 2026. 3. 23. 자 사실조회 회신서에 기재된 내용과 같은 위반건축물 표기 관련 내용이 존재합니다. 정확한 위반 내용은 해당 회신서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등에 속하며, 외국인 등 특정 대상자에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수유역 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 근린상가로서, 안정적인 상권에 기반한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 감정가는 1억 1천 7백만원이며, 인수할 권리나 보증금이 없어 비교적 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 폐문으로 인한 실제 이용 상태 미확인, 그리고 위반건축물 등재 관련 사항은 명확히 확인 및 분석이 필요합니다. 이러한 부분들이 해소된다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 4호선 수유역 초역세권으로 풍부한 유동인구 확보 가능.

* 탄탄한 상권: 다양한 상업시설 및 주거시설이 밀집한 지역으로 안정적인 수요 기대.

* 소액 투자 가능: 감정가 1억 1천 7백만원으로 비교적 소액 투자가 가능.

* 권리관계 명확: 인수할 보증금이 없어 권리 분석이 깔끔함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 117,000,000원입니다.

권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 권리 분석상의 위험 요소(위반건축물 여부, 실제 이용 상태 등)를 충분히 검토한 후, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

투자 성향 및 물건의 구체적인 가치 판단에 따라 다르겠지만, 감정가 수준 또는 소폭 가감된 금액에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 125,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.