나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6202 [18] 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제7층 제703호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 있는 "수유역(4호선)" 북서측 인근에 위치하며 주위는 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 2층-8층 전체호로 외벽 : 드라이비트 구조의 미장스톤 마감, 내벽(계단실) : 일부 타일 및 페인트 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 기호 1-3) 제1종근린생활시설(한의원), 기호 4-21) 제2종근린생활시설 (사무소)이며, 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 확인하지 못하였으며, 등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 강북구 수유동 223-33, 제7층 제703호

1.2. 건물구분

집합건축물

1.3. 토지면적

7. 20㎡ (약 2.18평)

1.4. 건물면적

19. 59㎡ (약 5.93평)

1.5. 감정가

119,000,000원

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

하OOO

1.9. 특이사항

유동화물건, 건물 위반건축물 표기 관련 내용 있음

1.10. 건축물 용도

제2종근린생활시설

1.11. 건물 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 7층 703호

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, 지하철 4호선 수유역 북서측 인근에 소재합니다. 주변은 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 수유역 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 현재 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

북측으로 폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 나

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-16

* 확정일자: 2021-09-16

* 배당신고일자: 2026-03-04

* 대항력: 없음

3.2. 인수되는 보증금

0원 (상기 임차인의 경우 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다.)

3.3. 말소기준권리 외 권리

등기사항전부증명서상 일부 호수(기호 9(403호), 기호 12(603호))에 주택임차권 등기가 되어 있으나, 이는 본건(703호)과 직접적인 관련이 없는 내용으로 보입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (권리분석상 인수되는 권리는 없습니다.)

3.5. 특수물건정보

유동화물건으로 분류되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

수유역 상권은 서울 북부의 주요 핵심 상권 중 하나로, 지하철 4호선 및 중앙버스전용차로, 다수의 마을버스 노선이 집중되는 교통의 요지입니다. 이로 인해 평일 및 주말을 가리지 않고 다양한 연령층의 유동인구가 풍부합니다.

4.2. 상업 시설 현황

대로변에는 프랜차이즈 패스트푸드점, 커피숍, 의류/화장품 매장 등이 입점해 있으며, 특히 7번 출구 주변 의류 매장 밀집 지역은 높은 권리금이 형성되어 있을 정도로 활성화되어 있습니다. 또한, 먹자골목은 고깃집, 퓨전주점, 치킨호프, 분식점 등 다양한 식음료 매장이 밀집해 있어 평일, 주말 할 것 없이 꾸준한 매출을 올리는 지역입니다.

4.3. 상권 변화 추세

과거에 비해 주변 미아삼거리 및 노원 상권의 성장으로 인해 수유역 상권의 확장세는 다소 둔화되었으나, 여전히 강북구의 전통적인 대표 상권으로서 불황의 영향을 크게 타지 않는 안정적인 상권을 유지하고 있습니다. 30대~40대 남성이 핵심 타겟으로 추정되며, 추정 매출은 약 174억 원 이상으로 추산됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 4호선 수유역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변 상업 시설이 잘 발달되어 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 의료 시설

본건 인근에 서울H내과의원, 강북으뜸병원, 대한병원, 서북병원 등 다양한 의료기관이 소재하고 있어 의료 서비스 이용에 불편함이 없습니다.

5.3. 교육 시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 분포되어 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. (구체적인 학교명은 추가 확인 필요)

5.4. 주변 환경

각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화물건

본건은 유동화물건으로, 자산유동화증권(ABS) 등의 기초자산으로 편입되었던 물건일 가능성이 높습니다. 이러한 물건은 종종 NPL(부실채권) 투자 관련 경매로 진행되는 경우가 많아, 통상적인 물건보다 권리관계 분석이나 거래 과정에서 추가적인 주의가 요구될 수 있습니다.

6.2. 건물 위반건축물 표기 관련

감정평가서 요약본에 "이 사건 건물 위반건축물표기관련하여 자세한 내용은 별지 강북구청의 2026. 3. 23. 자 사실조회 회신서 기재내용과 같음"이라고 명시되어 있습니다. 이는 건물에 위반건축물 사항이 존재함을 시사하며, 해당 위반 내용의 심각성, 시정 가능 여부, 이행강제금 부과 가능성 등에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 강북구청에 해당 사실조회 회신서를 요청하여 정확한 위반 사항을 확인해야 합니다.

6.3. 폐문 및 관계인 부재

현장 조사 시 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용 상태 및 임대 관계를 정확히 확인하지 못하였습니다. 이는 권리 분석 및 물건 명세 확인에 제약이 될 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 특정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 공공 쓰레기 처리 시설, 주취 센터 등과 같이 사회적으로 기피되거나 혐오시설로 인식될 수 있는 시설에 대한 직접적인 언급이나 근접성 보고는 없습니다. 그러나 '님비(NIMBY)' 현상이 사회적 문제로 대두되는 만큼, 향후 개발 계획이나 지역 주민 민원 발생 가능성 등을 간접적으로 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 4호선 수유역 역세권에 위치한 제2종근린생활시설로, 풍부한 유동인구와 발달된 상업 인프라를 갖춘 지역에 소재하고 있습니다. 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 주변 상권 또한 전통적으로 강북 지역의 대표적인 상권으로 안정적인 특성을 보입니다. 임차인과 관련하여 인수되는 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, '유동화물건'이라는 점과 가장 중요한 '건물 위반건축물' 존재 가능성은 본건의 투자 가치 판단 및 향후 활용에 중대한 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인으로, 이에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 수유역 초역세권의 뛰어난 입지적 장점.

* 안정적인 배후 수요와 풍부한 유동인구를 기반으로 한 상권.

* 발달된 교통망과 생활 편의시설 접근성.

* 임차인 보증금 미인수로 권리관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 본건의 정확한 위반건축물 내용 확인 및 시정 비용, 향후 건물 가치에 미치는 영향, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 호가, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사 및 현장 분석이 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 합리적인 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.