나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6202 [13] 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제6층 제601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 있는 "수유역(4호선)" 북서측 인근에 위치하며 주위는 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 2층-8층 전체호로 외벽 : 드라이비트 구조의 미장스톤 마감, 내벽(계단실) : 일부 타일 및 페인트 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 기호 1-3) 제1종근린생활시설(한의원), 기호 4-21) 제2종근린생활시설 (사무소)이며, 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 확인하지 못하였으며, 등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경6202 (13)

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 하OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제6층 제601호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설(한의원), 제2종근린생활시설(사무소) 등)

감정가: 117,000,000원

토지 면적: 7.07㎡ (약 2.14평)

건물 면적: 19.27㎡ (약 5.83평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

"수유역(4호선)" 북서측 인근에 위치.

주변은 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역.

2.2. 교통

차량 통행 가능.

인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리.

2.3. 도로

북측으로 폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 접근성 양호.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계 0원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2020-08-07

* 확정일자: 2020-06-22

* 배당신고일자: 2026-03-11

* 대항력: 없음

3.3. 특이사항

* 등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기되어 있음.

* 폐문 및 관계인 부재로 실제 임대관계 확인 불가.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

"수유역" 역세권 주변으로 형성된 상업 및 업무 밀집 지역.

다양한 업종의 근린생활시설 및 오피스텔이 밀집하여 유동인구 및 배후수요 풍부.

4.2. 상권 형성

주변 상업시설 및 주거시설이 혼합되어 있어 안정적인 상권 형성 가능.

건물 용도가 제2종근린생활시설(사무소) 등으로 지정되어 있어 다양한 업종의 입점 가능.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 상업업무시설, 은행, 병원 등 편의시설 이용 용이.

마트, 시장 등 생활 편의시설 접근성 양호.

5.2. 교육시설

주변에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교 존재 (정확한 정보는 별도 확인 필요).

5.3. 의료시설

인근 병원 및 한의원 등 의료시설 이용 편리.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 상태 미확인

폐문 및 관계인 부재로 실제 이용 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 현장 방문 시 상세 확인 필수.

6.2. 위반건축물 가능성

강북구청 사실조회 회신서에 위반건축물 관련 내용이 언급되어 있어, 정확한 위반 여부 및 제재 사항 확인이 필요. 이로 인해 향후 건축물대장 변경, 이행강제금 부과 등의 불이익 발생 가능성 있음.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건 대비 매각 절차나 이후 관리에 차이가 있을 수 있으므로 관련 정보 사전 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 4호선 수유역 역세권에 위치한 근린상가로, 지역 내 상업 및 업무 기능이 활발한 지역에 속해 있습니다.

소형 면적임에도 불구하고 역과의 접근성 및 주변 인프라가 양호하여 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

다만, 건물 이용 상태 미확인 및 위반건축물 관련 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필요하며, 유동화 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

권리상 인수되는 부담은 없어 명확하나, 임차인과의 관계, 명도 절차 등을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 상가: 수유역 인근의 편리한 교통망과 풍부한 유동인구를 바탕으로 소형 상가의 안정적인 임대 수요 기대.

* 개발 호재 가능성: 주변 지역 개발 계획 및 재개발 등에 따른 향후 가치 상승 가능성 잠재. (구체적 호재는 별도 조사 필요)

* 낮은 초기 투자 비용: 감정가 및 예상 입찰가를 고려할 때, 소액 투자로 접근 가능한 수익형 부동산.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 117,000,000원

참고 사항:

본 물건은 소형 근린상가이며, 실제 이용 상태 미확인 및 위반건축물 관련 가능성 등 확인이 필요한 사항이 있습니다.

인근 유사 물건의 거래 사례 및 시세, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

특히, 임차인 정보는 있으나 배당받지 못할 가능성도 배제할 수 없으므로, 낙찰 후 명도 과정 및 소요 비용을 충분히 감안해야 합니다.

안정적인 수익률을 고려하여, 감정가의 80~90% 선에서 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다. (이는 참고용이며, 실제 입찰가 산정은 전문가와 상의 및 현장 조사 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.