나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6202 [14] 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제6층 제602호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 있는 "수유역(4호선)" 북서측 인근에 위치하며 주위는 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 2층-8층 전체호로 외벽 : 드라이비트 구조의 미장스톤 마감, 내벽(계단실) : 일부 타일 및 페인트 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 기호 1-3) 제1종근린생활시설(한의원), 기호 4-21) 제2종근린생활시설 (사무소)이며, 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 확인하지 못하였으며, 등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동 223-33, 제6층 제602호에 위치한 부동산 임의경매 물건입니다. 사건번호는 서울북부지방법원 2025타경6202이며, 토지 및 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경6202

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제6층 제602호 (도로명 주소: 서울특별시 강북구 도봉로87길 45)

* 용도: 제2종근린생활시설 (집합건축물대장상 용도)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 중 6층 602호

* 전용 면적: 19.05㎡ (약 5.76평)

* 토지 지분 면적: 6.99㎡ (약 2.12평)

* 사용승인일: 2009년 04월 01일

* 감정가: 116,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO

* 특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강북구 수유동, 지하철 4호선 수유역 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통: 차량 통행이 원활하며, 인근에 지하철 4호선 수유역 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 본건 건물은 북측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하여 차량 진입이 가능합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 인한 소멸: 본 건은 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 소멸되는 권리(저당권, 전세권, 임차권 등)가 대부분입니다.

* 인수되는 권리: 등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기가 되어 있으나, 본 물건(602호)에 대한 직접적인 인수 대상 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2017-11-30

* 확정일자: 2026-02-25

* 배당신고일자: 2026-02-25

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계: 0원.

* 기타 권리사항: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 설정된 사실은 확인되지 않았습니다.

* 위반건축물: 건축물대장 표제부상 별도 기재는 없으나, 강북구청의 2026.03.23. 자 사실조회 회신서에 위반건축물 관련 내용이 명시되어 있으므로, 이에 대한 자세한 내용은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 입지: 수유역 역세권에 위치하며, 주변에 다양한 상업, 업무, 주거 시설이 밀집하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

* 업종: 현재 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이며, 감정평가요항표상 이용상태는 제1종근린생활시설(한의원) 또는 제2종근린생활시설(사무소)로 추정됩니다. 상업 지역으로 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 수유역이 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 주변 상업지구 내 은행, 병원, 마트, 식당 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거 환경: 오피스텔, 주택 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 관련: 강북구청의 사실조회 회신서에 언급된 위반건축물 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다. 이는 향후 재산 가치 및 활용에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 이용 상태: 폐문 및 관계인 부재로 인해 실제 이용 상태를 현장에서 확인하지 못했습니다. 인수 전 현장 방문을 통해 정확한 내부 상태 및 점유 관계를 파악해야 합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본 건은 도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.08.26.~2026.08.25.)이 있으나, 본 물건은 근린상가 용도로 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 바에 따르면, 본 물건 소재지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수유역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 소형 면적의 근린상가라는 점에서 소액 투자가 가능하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 위반건축물 관련 사항, 실제 이용 상태 확인 등 추가적인 현장 조사와 정보 확인이 필수적입니다. 권리분석상 인수되는 임차보증금은 없으나, 세부 권리 관계는 최종 점검이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 지하철 4호선 수유역 인접으로 높은 유동인구 확보 및 접근성 우수.

* 소액 투자: 19.05㎡(약 5.76평)의 전용면적으로 적은 금액으로 투자 가능.

* 활용도: 소규모 상가 운영 또는 임대 수익 창출에 용이.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 116,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 현재 감정가 및 인수되는 권리 분석을 토대로 하며, 실제 입찰가는 본건의 현장 조사 결과, 주변 시세, 시장 상황, 위반건축물 등 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 따라서, 제시된 예상 입찰가는 참고용이며, 면밀한 추가 조사 후에 최종 결정하시기를 권장합니다. 일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 시작하지만, 본건의 특이사항을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.