나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6202 [16] 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제7층 제701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 있는 "수유역(4호선)" 북서측 인근에 위치하며 주위는 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 2층-8층 전체호로 외벽 : 드라이비트 구조의 미장스톤 마감, 내벽(계단실) : 일부 타일 및 페인트 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 기호 1-3) 제1종근린생활시설(한의원), 기호 4-21) 제2종근린생활시설 (사무소)이며, 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 확인하지 못하였으며, 등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경6202 (16)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제7층 제701호

* 전유부분: 제7층 제701호

* 토지면적: 7.07㎡ (약 2.14평)

* 건물면적: 19.27㎡ (약 5.83평)

* 감정가: 117,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하OOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, 지하철 4호선 "수유역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 더불어 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 통행이 원활하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 8층 건물로, 외벽은 드라이비트 및 미장스톤 마감, 내벽(계단실)은 타일 및 페인트 마감, 창호는 샤시로 시공되었습니다.

3. 권리분석

* 등기부상 권리관계: 본 물건은 매각으로 인해 전부 소멸되는 권리 위에 있으며, 낙찰자가 인수하는 별도의 권리사항은 확인되지 않았습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2013-04-26

확정일자: 2013-04-26

배당신고일자: 2026-03-09

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 74,000,000원 (1차 보증금 증액분 14,000,000원 포함)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2013-04-26

확정일자: 2017-04-24

배당신고일자: 2026-03-09

대항력: 없음

* 특수물건정보: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 차이가 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

* 지역 개요: 서울특별시 강북구 수유동은 지하철 4호선 수유역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 다양한 상업시설과 오피스텔이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 근린생활시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

* 건물 용도: 집합건축물대장상 본 건물은 제1종근린생활시설(한의원) 및 제2종근린생활시설(사무소) 등으로 등재되어 있습니다.

* 실제 이용 상태: 현재 폐문으로 인해 실제 이용 상태는 확인하지 못하였으므로, 현장 방문 시 명확한 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통 편의성: 지하철 4호선 수유역이 도보 가능한 거리에 위치하며, 여러 노선의 버스 정류장이 인접해 있어 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 주변 시설 접근성: 상업지역 내에 위치하여 은행, 병원, 식당, 쇼핑시설 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 불가: 현재 폐문으로 인해 내부 구조, 상태, 설비 등을 직접 확인하지 못했습니다. 이는 향후 명도 및 내부 수리 시 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

* 위반건축물 가능성: 건축물 표기 관련하여 강북구청의 사실조회 회신서(2026. 3. 23. 자) 내용에 대한 상세 확인이 필요합니다. 위반건축물 여부에 따라 법적 제재나 철거 명령 등의 위험이 있을 수 있습니다.

* 유동화물건 특성: 유동화 물건은 일반 물건과 달리 채권 매입, 관리 등에 따른 추가적인 절차나 고려사항이 발생할 수 있으므로, 관련 정보 사전 확인이 중요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동, 지하철 4호선 수유역 인근에 위치한 소형 근린상가 건물입니다. 역세권이라는 입지적 장점이 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리 관계는 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없다는 점에서 명확합니다. 다만, 현재 폐문으로 인해 내부 이용 상태 확인이 불가하고, 위반건축물 가능성에 대한 확인이 필요한 점은 주의해야 할 사항입니다. 유동화 물건이라는 특성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수유역 초역세권으로 향후에도 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 소형 면적: 19.27㎡의 전용면적은 관리 및 운영 부담이 적고, 소액 투자자에게 적합합니다.

* 상업 및 업무 밀집 지역: 주변 환경이 상업업무시설과 오피스텔 등으로 형성되어 있어 임대 수요 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 117,000,000원이며, 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 건물 내부 상태(폐문으로 인한 확인 불가), 위반건축물 등기 여부, 향후 건물 관리 및 임대 수익률 가능성, 해당 지역의 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 위반건축물 관련 사항이나 내부 상태에 따라 입찰가가 달라질 수 있으므로, 현장 조사 및 관련 서류 확인을 통해 리스크를 정확히 파악한 후 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.