나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6202 [15] 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제6층 제603호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 있는 "수유역(4호선)" 북서측 인근에 위치하며 주위는 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 2층-8층 전체호로 외벽 : 드라이비트 구조의 미장스톤 마감, 내벽(계단실) : 일부 타일 및 페인트 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 기호 1-3) 제1종근린생활시설(한의원), 기호 4-21) 제2종근린생활시설 (사무소)이며, 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 확인하지 못하였으며, 등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 서울북부지방법원 2025타경6202 (15)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제6층 제603호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 119,000,000원

토지면적: 7.20㎡ (약 2.18평)

건물면적: 19.59㎡ (약 5.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건물 규모: 지상 8층 건물 중 6층 603호 (총 호수 21개, 승강기 1대)

사용승인일: 2009년 04월 01일

1.1. 입지조건

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* 위치: 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제6층 제603호

* 주변 환경: 지하철 4호선 "수유역" 북서측 인근에 위치하며, 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통: 차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로 접근성: 건물 북측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하여 진입로로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 을2, 2009년 09월 02일, 하나은행 근저당권 (채권액 312,000,000원)

* 경매신청채권자: 갑3, 2025년 12월 19일, 하나은행 임의경매 (채권액 230,000,000원)

* 등기부채권 총액: 312,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 배

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 02월 24일

확정일자: 2022년 02월 24일

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 배 은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.)

* 기타 등기사항: 등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기가 되어 있습니다. (본건 603호는 주택임차권 등기가 있는 물건입니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도 기재사항 없음)

1.3. 상권분석

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* 지역 특성: 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 수유역을 중심으로 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 업종 분포: 본건이 위치한 건물 내에는 제1종근린생활시설(한의원) 및 제2종근린생활시설(사무소) 등으로 이용되고 있습니다.

* 유동인구: 수유역 역세권에 위치하여 출퇴근 시간대 및 주말 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

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* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 의료시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통망: 지하철 4호선 수유역을 통한 서울 도심 및 강남권 접근이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 다양한 주거 형태가 공존하며, 상대적으로 안정적인 주거 및 상업 인프라를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 미확인 이용상태: 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태 확인이 불가하여, 내부 상태 및 현황 파악이 어렵습니다. (도면 및 현황 조사 필요)

* 위반건축물 가능성: 건축물대장 관련하여 강북구청의 사실조회 회신서 내용 확인이 필요합니다. (별지 내용 참조)

* 토지거래계약허가구역: 외국인, 아파트 용도 등에 대한 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25., 2025.10.20.~2026.12.31.) 내에 있어 관련 규정 확인이 필요합니다.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역에 해당하여 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 역세권 근린상가로, 대중교통 이용이 매우 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석 상으로는 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 내부 이용상태 미확인, 위반건축물 가능성 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 정확한 물건 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 최적의 입지: 지하철 4호선 수유역과 인접하여 풍부한 유동인구 확보 및 높은 접근성을 자랑합니다.

* 낮은 진입 장벽: 소형 면적과 비교적 합리적인 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 권리상의 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 119,000,000원을 기준으로 주변 시세, 물건의 현 상태, 향후 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사와 현장 방문을 통한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 주변 혐오시설 정보: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본 물건 소재지 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (필요시 별도 확인 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.