나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6202 [12] 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제5층 제503호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 있는 "수유역(4호선)" 북서측 인근에 위치하며 주위는 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 2층-8층 전체호로 외벽 : 드라이비트 구조의 미장스톤 마감, 내벽(계단실) : 일부 타일 및 페인트 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 기호 1-3) 제1종근린생활시설(한의원), 기호 4-21) 제2종근린생활시설 (사무소)이며, 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 확인하지 못하였으며, 등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동 223-33번지, 제5층 제503호에 위치한 근린상가 건물입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경6202 (12)이며, 감정가는 119,000,000원입니다.

토지 면적은 7.20㎡ (약 2.18평)이며, 건물 면적은 19.59㎡ (약 5.93평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 하OOO입니다.

특이사항으로는 유동화물건임을 명시하고 있습니다.

건축물대장상 본 건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 평스라브 지붕을 가진 8층 건물 내 21개 호수 중 5층 503호입니다.

건물의 주 용도는 제2종근린생활시설입니다.

1.1. 입지조건

본건은 지하철 4호선 "수유역" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 더불어 일부 다세대주택 및 소형 아파트 단지가 혼재된 지역입니다.

차량 통행이 가능하며, 인근에 "수유역" 및 다수의 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물은 북측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 진입로로 사용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 등기사항전부증명서상 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다.

임차인 현황으로는 유경자 씨가 있으며, 보증금은 5,500,000원과 6,500,000원(증액분 10,000,000원 포함)으로 총 12,000,000원으로 추정됩니다.

두 건 모두 전입/사업일자는 2017-03-28이며, 확정일자는 각각 2015-07-28, 2017-03-28입니다.

배당신고일자는 2026-03-09입니다.

본 물건의 권리분석상 유경자 씨는 대항력이 없는 것으로 나타났습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

추가적으로, 등기사항전부증명서상 기호 9(403호) 및 기호 12(603호)에 주택임차권 등기가 설정되어 있으나, 이는 본건(503호)과는 별개입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 다양한 상업, 업무, 주거 시설이 복합적으로 형성된 상권입니다.

제2종근린생활시설 용도로 이용 가능한 지역으로, 주변의 오피스텔 및 상업시설 종사자들을 대상으로 한 업종 운영이 가능할 것으로 보입니다.

수유역 역세권이라는 점은 유동인구 확보 측면에서 긍정적인 요소입니다.

1.4. 생활정보

인근에 수유역이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 외곽으로의 접근성이 좋습니다.

주변에 각종 상업업무시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화물건으로, 일반적인 경매 물건보다 거래 과정이나 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

현장 방문 시 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용 상태를 확인하지 못하였으므로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 각종 제한사항이 존재합니다.

또한, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 아파트 관련 허가구역 지정 기간도 있어 주의가 필요합니다.

건물 위반건축물 여부에 대한 내용이 강북구청의 2026년 3월 23일자 사실조회 회신서에 기재되어 있다고 하므로, 이에 대한 상세 확인이 필수적입니다. 위반건축물은 철거, 이행강제금 부과 등의 불이익이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수유역 역세권에 위치한 근린상가로 입지적 장점이 있습니다.

건물은 비교적 최근인 2009년에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다.

하지만 유동화물건이라는 점, 이용 상태 미확인, 그리고 특히 위반건축물 가능성이 존재한다는 점은 투자 결정에 신중을 기해야 할 주요 요인입니다.

지상권이 매각으로 소멸되지 않는다는 점도 권리 분석 시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 4호선 수유역 초역세권이라는 점은 상가로서 가장 큰 투자 포인트입니다.

상업 및 업무시설이 밀집한 지역에 위치하여 잠재적인 임대 수요가 존재합니다.

향후 재개발이나 도시계획 변경 등을 통해 가치 상승을 기대해볼 수 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크 요인들(유동화물건, 이용상태 미확인, 위반건축물 가능성, 소멸되지 않는 지상권 등)을 종합적으로 반영하여 산정해야 합니다.

특히, 위반건축물 관련 강북구청의 회신 내용을 면밀히 검토하고, 필요하다면 현장 추가 조사를 통해 정확한 비용 및 위험도를 파악한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

인수 보증금은 없는 것으로 파악되므로, 보증금 관련 인수 부담은 없습니다.

본 정보는 참고용이며, 실제 입찰가 산정은 반드시 전문가와 상의하시거나 추가적인 시세 조사, 권리 분석 등을 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.