나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6202 [9] 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제4층 제403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 있는 "수유역(4호선)" 북서측 인근에 위치하며 주위는 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 2층-8층 전체호로 외벽 : 드라이비트 구조의 미장스톤 마감, 내벽(계단실) : 일부 타일 및 페인트 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 기호 1-3) 제1종근린생활시설(한의원), 기호 4-21) 제2종근린생활시설 (사무소)이며, 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 확인하지 못하였으며, 등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경6202 (9)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제4층 제403호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 119,000,000원

* 토지면적: 7.20㎡ (약 2.18평) / 토지지분: 7.2㎡ (약 2.18평)

* 건물면적: 19.59㎡ (약 5.93평) / 건물지분: 19.59㎡ (약 5.93평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO (하나은행)

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, 지하철 4호선 "수유역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위에는 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 함께 다세대주택 및 소형 아파트 단지가 혼재되어 있습니다.

* 차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

* 인접 도로 폭은 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 진입이 용이합니다.

* 본건의 토지이용계획으로는 도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역에 속합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자 및 아파트 용도에 따라 별도의 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)이 적용됩니다.

* 제공된 정보에 기반하여 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 하나은행 (외 다수)

* 감정평가액: 119,000,000원

* 등기부 채권 총액: 312,000,000원

* 말소기준권리: 2009년 9월 2일 하나은행 근저당권 (을2)

* 경매개시결정: 2025년 12월 19일 하나은행 임의경매 (갑4)

* 임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-04

* 확정일자: 2023-02-24

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존 (갑1, 2009-04-28)

* 소유권 이전 (갑2, 2009-09-02, 매매)

* 근저당권 (을2, 2009-09-02, 하나은행, 312,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매 (갑4, 2025-12-19, 하나은행, 230,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 기타 사항: 등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권이 등기되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 지역은 서울특별시 강북구 수유동으로, "수유역"을 중심으로 형성된 상업지역입니다.

* 주변에 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집하여 유동인구가 많고 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 업종으로는 제1종근린생활시설(한의원), 제2종근린생활시설(사무소) 등으로 이용되고 있어 다양한 업종의 사업체가 입점하기에 적합한 환경입니다.

* 상권의 지속적인 발전 가능성이 높으며, 배후 수요가 풍부한 지역으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 수유역이 도보 거리에 있어 서울 주요 도심으로의 접근성이 매우 뛰어납니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 상업지역에 위치하여 주변에 다양한 상점, 식당, 은행, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거환경: 인근에 다세대주택 및 소형 아파트 단지가 있어 직주근접을 고려하는 수요층에게도 매력적인 입지입니다.

* 직장 접근성: 수유역을 통해 강남, 종로 등 서울 주요 업무지구로의 출퇴근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 이용상태 미확인: 폐문 및 관계인 부재로 인해 실제 이용상태를 현장에서 직접 확인하지 못했습니다.

* 임대관계 미확인: 현장 확인 불가로 인해 임대차 현황을 정확히 파악하지 못했습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력 없음)

* 주택임차권 등기: 해당 물건(403호)은 아니지만, 건물 내 다른 호수(기호 9, 12)에 주택임차권이 등기되어 있어 건물 전체의 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

* 위반건축물 가능성: 건축물 표제부 요약 정보에 따르면, 강북구청의 사실조회 회신서에 따라 위반건축물 관련 내용이 있을 수 있습니다. 자세한 내용은 해당 회신서를 통해 확인해야 합니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: 물건 자체의 복잡한 권리 관계나 추가 담보 설정 가능성을 내포하고 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 수유역 역세권에 위치한 근린상가로, 우수한 입지조건과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 다만, 현장 확인 불가로 인한 이용상태 및 임대관계 미확인, 주택임차권 등기, 위반건축물 가능성 등은 잠재적 리스크 요인으로 충분한 주의가 필요합니다.

* 권리분석 상 인수되는 보증금은 없으나, 등기부상 여러 권리가 설정되어 있어 명확한 권리관계 확인 및 명도를 위한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 4호선 수유역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 활발한 상권: 상업업무시설 및 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 소형 면적: 19.59㎡ (약 5.93평)의 비교적 작은 면적으로, 초기 투자 부담이 적고 소규모 사업체나 1인 사업가에게 적합합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 감정가로, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 감정가는 119,000,000원입니다.

* 물건의 입지, 상권, 면적 등을 고려할 때, 경매 시장에서의 경쟁 및 잠재적 리스크(위반건축물 가능성, 임대차 미확인 등)를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 일반적인 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여, 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (예상 입찰가 범위: 약 107,100,000원 ~ 119,000,000원)

* 입찰 전 반드시 현장 재확인, 관련 서류 열람, 주변 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.