나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6202 [10] 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제5층 제501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 있는 "수유역(4호선)" 북서측 인근에 위치하며 주위는 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 2층-8층 전체호로 외벽 : 드라이비트 구조의 미장스톤 마감, 내벽(계단실) : 일부 타일 및 페인트 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 기호 1-3) 제1종근린생활시설(한의원), 기호 4-21) 제2종근린생활시설 (사무소)이며, 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 확인하지 못하였으며, 등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경6202 (10) 사건번호로 서울북부지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제5층 제501호이며, 신 주소로는 서울특별시 강북구 도봉로87길 45, 501호입니다.

본 물건은 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 용도는 근린상가입니다.

감정가는 117,000,000원입니다.

토지 면적은 7.07㎡ (약 2.14평)이며, 건물 면적은 19.27㎡ (약 5.83평)입니다.

채권자는 하OOO입니다.

특이사항으로는 유동화물건, 공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울 지하철 4호선 수유역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.

차량 통행이 가능하며, 지하철 4호선 수유역과 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

인접 도로 상태는 북측으로 로폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 진입로로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2009년 09월 02일 접수된 하나은행의 근저당권(채권금액: 312,000,000원)입니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권이 등기되어 있는 점은 별도 확인이 필요합니다.

현재 임차인 현황으로 주영진 씨가 보증금 80,000,000원, 차임 0원에 거주 중이며, 전입일자 및 확정일자 2017-10-31, 배당신고일자 2026-03-09이나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

건물 위반건축물 표기 관련하여 강북구청의 2026년 3월 23일자 사실조회 회신서 내용이 있음을 물건 명세서에서 참고하고 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 개요상 지상권에 대한 언급이 있으나 현재 등기부상으로는 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

수유역 인근은 전통적으로 서울 북부의 핵심 상권 중 하나로, 지하철 4호선과 중앙버스차로, 다수의 버스 노선이 지나며 유동인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 강북구청, 북부경찰서 등 관공서와 다수의 업무 시설이 위치하여 상주인구도 상당합니다.

대로변에는 프랜차이즈 패스트푸드점, 커피숍, 의류 매장 등이 입점해 있으며, 이면도로에는 다양한 고깃집, 주점, 식당 등이 밀집한 먹자골목이 형성되어 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

주말에는 북한산 등산객 등의 외부 유동 인구 유입도 있어 상권의 안정성에 기여합니다.

다만, 주변 상권(미아삼거리, 노원 등)의 성장으로 과거만큼 폭발적인 확장세는 아니지만, 불황을 크게 타지 않는 전통적인 대표 상권으로서의 입지를 유지하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 지하철 4호선 수유역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 다양한 상업 시설, 편의 시설, 금융 시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

또한, 강북구청 등 행정 기관이 인근에 위치하고 있습니다.

인근에 수유시장, 수유중앙시장 등 전통 시장이 있어 생활 편의성을 더합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 자산 유동화 과정이나 공동 담보 설정 등으로 인해 법적 절차나 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

폐문 및 관계인 부재로 실제 이용 상태를 확인하지 못하였으므로, 현장 방문을 통해 정확한 이용 상태 및 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.

건축물 표제부상 내용 외에, 강북구청의 2026년 3월 23일자 사실조회 회신서 상 위반건축물 관련 내용이 언급되어 있어, 이에 대한 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

토지이용계획 상 도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트)으로 지정되어 있어 향후 거래 시 제한이 따를 수 있습니다.

등기부등본상 특정 호실(403호, 603호)에 주택임차권 등기가 존재하여, 추가적인 권리 관계 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수유역이라는 우수한 역세권 입지를 바탕으로 풍부한 배후 수요와 유동 인구를 갖춘 상업 지역에 위치하고 있습니다.

따라서 안정적인 임대 수익이나 상가 운영을 기대해 볼 수 있습니다.

하지만 폐문으로 인한 실제 이용 상태 미확인, 위반건축물 관련 정보, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성, 기타 임차권 등기 등 잠재적 리스크 요인들이 존재합니다.

따라서 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 이러한 리스크를 충분히 파악하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

최근 부동산 규제와 관련하여 강북 지역의 상대적 강세가 나타나고 있으나, 본 물건의 경우 규제보다는 입지 자체의 가치에 주목해야 합니다.

수유역 초역세권에 위치하여 접근성이 매우 뛰어나며, 주변 상업 시설 밀집 지역으로 배후 수요가 풍부합니다.

소형 근린상가로서 비교적 낮은 감정가로 취득이 가능하며, 안정적인 상권에 기반한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 향후 개발 가능성, 예상 수익률, 낙찰 후 예상 명도 비용 및 추가 투자 비용(수리비, 위반건축물 시정 비용 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 정확한 시세 조사, 주변 시세, 상세한 현장 조사, 법률 검토 및 세무 검토가 이루어지지 않았으므로, 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

전문적인 부동산 컨설턴트 또는 경매 전문가와 상담하여 상세한 분석 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

또한, 주변 시설 검색을 통해 혐오시설 존재 여부를 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.