나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6202 [8] 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제4층 제402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 있는 "수유역(4호선)" 북서측 인근에 위치하며 주위는 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 2층-8층 전체호로 외벽 : 드라이비트 구조의 미장스톤 마감, 내벽(계단실) : 일부 타일 및 페인트 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 기호 1-3) 제1종근린생활시설(한의원), 기호 4-21) 제2종근린생활시설 (사무소)이며, 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 확인하지 못하였으며, 등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경6202 (8)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제4층 제402호

용도: 근린상가

감정가: 116,000,000원

토지면적: 6.99㎡ (약 2.11평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.05㎡ (약 5.76평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, 지하철 4호선 "수유역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 통행이 원활하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 토지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 현재 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 북측으로 로폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 건물 진입로로 이용 중에 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2009년 9월 2일 접수된 하나은행 근저당권 (채권금액 312,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 경매개시결정: 2025년 12월 19일 접수된 하나은행의 임의경매개시결정(2025타경6202)으로 본 경매가 진행되었습니다.

* 등기부채권 총액: 312,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 관련 개요는 파악되지 않음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2018-02-27

* 확정일자: 2018-02-27

* 배당신고일자: 2026-03-06

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 이복근 (2009-04-28)

* 소유권 이전: 이석우 (2009-09-02, 매매)

* 근저당: 하나은행 (2009-09-02, 312,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 하나은행 (2025-12-19, 230,000,000원, 말소)

* 기타 등기사항: 등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기가 되어 있습니다. (본건 402호와 직접적인 관련은 없을 수 있으나, 건물 전체의 권리 관계에 참고)

* 권리분석 요약: 본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 대항력 있는 임차인은 없으나, 박 임차인은 배당신고를 하였으므로 명확한 배당표를 확인하여 인수되는 보증금이 있는지 최종 확인이 필요합니다. (비록 인수 보증금 합계가 0원이나, 절차적 확인은 중요함)

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 집합건축물대장상 본건이 속한 건물은 제2종근린생활시설로 분류되어 있으며, 호별로는 제1종근린생활시설(한의원) 및 제2종근린생활시설(사무소) 등으로 이용 중입니다. 본건 402호 역시 사무소 용도로 활용될 가능성이 높습니다.

* 지역 특성: 수유역을 중심으로 형성된 복합 상업지구로, 오피스텔 및 상가 밀집 지역의 특성을 보입니다.

* 임대 현황: 본 건은 폐문 및 관계인 부재로 실제 임대차 현황을 확인하지 못했습니다. (등기부상 주택임차권 등기가 타 호수에 존재)

* 상권 잠재력: 역세권이라는 지리적 이점과 주변 상업시설의 활성화로 인해 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 수유역을 이용한 서울 시내 접근성이 우수하며, 다양한 버스 노선으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주위 상업시설 및 오피스텔 밀집 지역으로 은행, 병원, 식당, 쇼핑시설 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 상업시설 및 주거시설이 혼재하는 지역으로, 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 추가 검색 결과, 본 물건 주변에서 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 특수 물건 정보: 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건보다 권리 분석 및 낙찰 후 절차가 복잡할 수 있습니다. 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

* 위반건축물 가능성: 물건명세서에 "이 사건 건물 위반건축물표기관련하여 자세한 내용은 별지 강북구청의 2026. 3. 23. 자 사실조회 회신서 기재내용과 같음"이라고 명시되어 있습니다. 위반건축물 등재 여부 및 이에 따른 이행강제금 부과 가능성, 원상복구 비용 발생 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 내부 미확인: 폐문 및 관계인 부재로 인해 실제 건물 내부 상태 및 이용 현황을 확인할 수 없었습니다. 내부 수리 상태, 불법 개조 여부 등을 파악해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 대상, 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) - 외국인 또는 특정 용도로 토지 취득 시 허가 필요 여부 확인.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며, 외벽은 드라이비트 마감입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동의 수유역 역세권에 위치한 소형 근린상가입니다. 역세권 입지, 편리한 교통, 풍부한 주변 상업시설 등의 장점을 가지고 있습니다. 그러나 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성과 함께, 위반건축물 존재 가능성이라는 중대한 리스크 요인이 있습니다. 이러한 리스크를 사전에 철저히 파악하고 해결 방안을 모색하는 것이 중요합니다. 내부 상태 미확인 또한 투자 결정에 앞서 반드시 해소해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 지하철 4호선 수유역 인근의 탁월한 입지로 안정적인 유동인구 확보가 가능합니다.

* 소형 면적의 이점: 19.05㎡ (약 5.76평)의 소형 면적으로 초기 투자 부담이 낮으며, 1인 사업장 등으로 임대 용이성이 높습니다.

* 잠재적 가치 상승: 만약 위반건축물 문제가 해결될 경우, 법적 규제 해소로 인한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 다양한 상업시설 수요: 주변 상업업무시설 및 오피스텔 밀집 지역으로 사무실, 소매점 등 다양한 업종의 임대 수요를 충족시킬 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 116,000,000원

* 산정 기준:

본 물건은 인수되는 임차인 보증금이 없는 것으로 분석되었습니다. 그러나 가장 중요한 잠재적 리스크인 위반건축물 관련 사항에 대한 강북구청의 사실조회 회신 내용을 면밀히 검토하여, 이행강제금 규모, 원상복구 비용, 건축물대장상 조치계획 등을 파악하는 것이 최우선입니다. 또한, 폐문으로 인한 내부 상태 미확인, 실제 임대차 관계 확인 불가 등 추가적인 정보 수집 및 현장 조사가 필수적입니다.

* 제안:

리스크 요인을 충분히 반영하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

현재 제시된 감정가 116,000,000원을 기준으로, 위반건축물 관련 예상 비용 및 내부 수리비 등을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 입찰가 산출을 위해서는 강북구청의 사실조회 회신서 내용 분석 및 전문가와 함께하는 현장 방문이 반드시 선행되어야 합니다.

따라서, 본 보고서 작성 시점에서는 특정 입찰가를 제시하기 어려우며, 위반건축물 관련 추가 정보 확인 후 신중하게 결정하시기를 권유드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.