나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6202 [7] 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제4층 제401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 있는 "수유역(4호선)" 북서측 인근에 위치하며 주위는 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 2층-8층 전체호로 외벽 : 드라이비트 구조의 미장스톤 마감, 내벽(계단실) : 일부 타일 및 페인트 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 기호 1-3) 제1종근린생활시설(한의원), 기호 4-21) 제2종근린생활시설 (사무소)이며, 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 확인하지 못하였으며, 등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건의 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경6202 (7)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제4층 제401호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 감정가: 117,000,000원

* 토지면적: 7.07㎡ (약 2.14평)

* 건물면적: 19.27㎡ (약 5.83평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하나은행

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, 지하철 4호선 수유역에서 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변환경: 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통: 차량 통행이 가능하며, 인근 지하철 4호선 수유역 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 북측으로 폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 진입로로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2009년 9월 2일 등기된 하나은행 근저당권 (채권최고액 312,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 2009년 9월 2일 하나은행 근저당권 (312,000,000원)

* 2025년 12월 19일 하나은행 임의경매개시결정 (230,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용 미확인)

* 임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 7월 15일

* 확정일자: 2021년 7월 15일

* 배당신고일자: 2026년 2월 26일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 채권 총액: 312,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건은 지하철 4호선 수유역을 중심으로 형성된 활발한 상업지역에 위치하고 있습니다.

* 입지: 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하고, 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

* 잠재력: 주변의 배후 주거 단지 및 상업시설 이용객을 대상으로 영업 활동이 가능합니다.

1.4. 생활정보

편리한 생활 및 교통 인프라를 갖추고 있습니다.

* 교통: 지하철 4호선 수유역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선을 통해 시내 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 상업지역 내에 위치하여 은행, 병원, 식당 등 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 상업지역 내에 위치하나, 인근에 다세대주택 및 소형 아파트 단지가 분포하고 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본 물건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

투자를 고려함에 있어 다음과 같은 잠재적 리스크를 인지해야 합니다.

* 건물 이용 현황 불확실: 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 내부 상태, 임대 현황 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 위반건축물 가능성: 물건명세서 상 위반건축물 표기 관련하여 강북구청의 사실조회 회신서 내용 확인이 필수적입니다. 이는 추후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보/유동화 물건: 복잡한 채권 관계 및 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등 용도지역 및 구역 지정 외에도 가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 규제가 적용됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동의 지하철 4호선 수유역 인근에 위치한 근린상가로, 역세권의 장점과 상업지역의 입지를 갖추고 있습니다. 작은 면적에도 불구하고 잠재적인 임대 수익 및 시세 상승 가능성이 있습니다. 다만, 위반건축물 가능성, 실제 건물 이용 상태 미확인 등 잠재적 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 필요합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없어 권리 관계는 명확한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건 투자의 주요 강점은 다음과 같습니다.

* 역세권 입지: 수유역 도보 이용 가능한 우수한 접근성.

* 소액 투자 가능: 감정가 1억 1천 7백만 원으로 비교적 적은 자본으로 투자를 고려할 수 있습니다.

* 활발한 상권: 주변 상업시설 밀집 지역으로 풍부한 배후 수요 확보.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 117,000,000원, 인수되는 임차인 보증금 0원입니다. 위반건축물 가능성, 건물 현황 미확인 등의 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 산정한 예상 입찰가는 105,000,000원입니다. 최종 입찰가는 투자자 본인의 면밀한 조사와 판단, 그리고 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.