나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6202 [3] 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제2층 제203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 있는 "수유역(4호선)" 북서측 인근에 위치하며 주위는 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 2층-8층 전체호로 외벽 : 드라이비트 구조의 미장스톤 마감, 내벽(계단실) : 일부 타일 및 페인트 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 기호 1-3) 제1종근린생활시설(한의원), 기호 4-21) 제2종근린생활시설 (사무소)이며, 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 확인하지 못하였으며, 등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경6202 (3)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제2층 제203호

* 용도: 근린상가 (건축물현황상 제2종근린생활시설)

* 감정가: 117,000,000원

* 토지면적: 7.19㎡ (약 2.17평)

* 토지지분: 7.19㎡ (약 2.17평)

* 건물면적: 19.59㎡ (약 5.93평)

* 건물지분: 19.59㎡ (약 5.93평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하OOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 2층 (사용승인일: 2009.04.01)

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강북구 수유동 223-33번지, 지하철 4호선 수유역 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통: 차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 수유역 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 본건 건물은 북측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2009년 9월 2일자 하나은행 근저당권 (채권최고액 312,000,000원) 입니다.

* 경매신청채권자: 하나은행 (2025타경6202, 채권액 230,000,000원) 입니다.

* 예상 소멸 권리: 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 등기사항전부증명서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다. (현재 제공된 정보상 인수할 임차보증금은 없습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 서향아

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2022-09-22

* 확정일자: 2022-09-22

* 배당신고일: 2026-03-06

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 수유역을 중심으로 형성된 상업지역으로, 각종 상업시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 환경입니다. 수유역 상권은 지역 내에서 주요 상업 중심지 중 하나로 파악됩니다.

* 업종 적합성: 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중이거나 이용 가능한 용도로, 다양한 소규모 사업체가 입점하기에 적합한 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 수유역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있어 주거 및 상업 활동에 편리합니다. (추후 상세 조사 필요)

* 혐오시설: 현재 검색 결과, 물건지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 현장 답사를 통해 최종 확인이 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건물 위반건축물 표기 관련하여 강북구청의 사실조회 회신서 내용(2026. 3. 23. 자)이 존재하며, 이에 대한 세부 내용은 별도 확인이 필수적입니다. 이는 추후 시정명령, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 유동화물건/공동담보: 해당 물건은 유동화되었고 공동담보로 묶여 있는 것으로 파악됩니다. 이는 경매 절차 또는 소유권 이전 과정에서 일반 물건보다 복잡하거나 시간이 더 소요될 가능성이 있습니다.

* 미확인 사항: 폐문 및 관계인 부재로 인해 실제 이용 상태, 임대 관계, 내부 상태 등을 정확히 확인하지 못했습니다. 현장 답사를 통한 상세 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동의 수유역 역세권에 위치한 소형 근린상가 건물입니다. 총 8층 건물 중 2층에 위치하며, 건물과 토지가 일괄 매각됩니다. 감정가는 1억 1천 7백만원으로 소액 투자에 접근하기 용이합니다. 권리관계상 인수할 위험은 없어 보이나, 위반건축물 관련 사항에 대한 면밀한 검토와 현장 조사를 통해 최종 입찰 여부를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 4호선 수유역 인근으로 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 유동인구를 확보할 수 있습니다.

* 소액 투자 적합: 19.59㎡의 전용면적으로 소액 자본으로 투자가 가능합니다.

* 지역 상권 활성화: 수유역 주변은 꾸준히 활성화된 상업지구로, 향후 임대수익 및 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 다음 요소들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 감정가: 117,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 고려 요소:

* 위반건축물 문제의 심각성 및 예상 해결 비용

* 현재 물건의 실제 이용 상태 및 내부 수리 필요 여부

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세

* 향후 시장 전망 및 경매 시장 동향

* 현장 답사 시 파악된 특이사항

* 위 요소들을 면밀히 분석하여 낙찰 후에도 수익률을 확보할 수 있는 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.