나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6202 [6] 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제3층 제303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 있는 "수유역(4호선)" 북서측 인근에 위치하며 주위는 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 2층-8층 전체호로 외벽 : 드라이비트 구조의 미장스톤 마감, 내벽(계단실) : 일부 타일 및 페인트 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 기호 1-3) 제1종근린생활시설(한의원), 기호 4-21) 제2종근린생활시설 (사무소)이며, 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 확인하지 못하였으며, 등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경6202 (6)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제3층 제303호 (신주소: 서울특별시 강북구 도봉로87길 45 (수유동))

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 119,000,000원

토지면적: 7.19㎡ (약 2.18평)

토지지분: 7.19㎡ (약 2.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.59㎡ (약 5.93평)

건물지분: 19.59㎡ (약 5.93평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 건축물 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물

해당 층수: 3층 (303호)

건물 총 면적: 535.45㎡

건축 허가일: 2008년 8월 5일

사용 승인일: 2009년 4월 1일

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, 지하철 4호선 "수유역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 상태

북측으로 폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2009년 9월 2일자 하나은행 근저당(채권최고액 312,000,000원)입니다. 등기부상 을2 근저당 및 갑3 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

권리분석상 특별히 인수되는 권리는 없습니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않아, 만약 지상권이 존재할 경우 이에 대한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 송민주가 존재하나, 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 송민주

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일: 2021-02-01

* 확정일자: 2021-02-01

* 배당신고일자: 2026-02-27

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 총 채무액

등기부채권 총액은 312,000,000원입니다.

4. 상권분석

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4.1. 상권 특성

본건이 위치한 수유역 일대는 서울 북부의 핵심 상권 중 하나로, 배후 주거지와 더불어 다양한 상업업무 시설이 밀집해 있습니다. 지하철 4호선 역세권의 중심지로, 강북구청, 북부경찰서 등 관공서와 업무시설이 많아 꾸준한 유동인구를 확보하고 있습니다.

4.2. 주요 소비층 및 업종

다양한 연령층의 유동인구가 시간대에 따라 유입되며, 특히 주중에는 직장인 및 지역 주민, 주말에는 북한산 등산객의 소비가 이루어집니다. 대로변에는 유명 프랜차이즈 매장들이, 이면도로에는 다양한 먹거리 상권이 발달해 있습니다.

4.3. 경쟁 및 발전 가능성

인근 미아삼거리, 노원 상권의 성장 등 주변 상권 변화에 비해 상대적으로 안정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 역세권의 교통 편리성과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 불황을 크게 타지 않는 전통적인 대표 상권으로서의 입지를 가지고 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

수유역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 및 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 4호선 수유역과 다수의 버스 노선을 통한 서울 시내 및 수도권 각지로의 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 위반 건축물 관련 사항

본 건물에 위반 건축물 표기 관련 사항이 있으며, 이에 대한 자세한 내용은 강북구청의 2026년 3월 23일자 사실조회 회신서에 기재되어 있습니다. 해당 내용 확인이 필수적입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 또한, 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역(2025.8.26 ~ 2026.8.25)으로 지정되어 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 특이사항이 발생할 수 있습니다. 관계인 부재로 인해 임대 관계는 확인하지 못했습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 지하철 4호선 수유역 역세권에 위치한 근린상가로, 탄탄한 배후 수요와 편리한 교통망을 갖춘 지역의 대표적인 상권에 속해 있습니다. 소형 면적임에도 불구하고 역세권이라는 입지적 강점이 크며, 권리관계 또한 매각으로 대부분 소멸될 예정이라 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 위반 건축물 표기 관련 사항과 지상권 비소멸 가능성에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 지하철 4호선 수유역 초역세권의 우수한 입지

* 안정적인 상권 내에서의 풍부한 유동인구 및 잠재 수요

* 권리관계 분석상 낙찰자 인수 부담이 적은 경매 물건

* 소형 면적으로 비교적 적은 투자금으로 접근 가능

9. 예상 입찰가

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본 건의 감정평가액은 119,000,000원이며, 임차인 분석 결과 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시 감정가와 현장 조사 내용을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 추가적인 시장 조사 자료가 없어 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.