나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6202 [5] 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제3층 제302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 있는 "수유역(4호선)" 북서측 인근에 위치하며 주위는 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 2층-8층 전체호로 외벽 : 드라이비트 구조의 미장스톤 마감, 내벽(계단실) : 일부 타일 및 페인트 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 기호 1-3) 제1종근린생활시설(한의원), 기호 4-21) 제2종근린생활시설 (사무소)이며, 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 확인하지 못하였으며, 등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경6202 (5)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제3층 제302호

용도: 근린상가

감정가: 116,000,000원

토지면적: 6.99㎡ (약 2.11평)

토지지분: 6.99㎡ (약 2.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.05㎡ (약 5.76평)

건물지분: 19.05㎡ (약 5.76평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물

층수: 본건은 3층에 위치

주요 용도: 제2종근린생활시설 (사무소)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, 지하철 4호선 "수유역" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 함께 일부 다세대주택 및 소형 아파트 단지로 형성되어 있어 생활 편의성과 비즈니스 환경이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 통행이 용이하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역"과 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다. 이는 출퇴근 및 일상생활에 큰 장점으로 작용합니다.

2.3. 주변 혐오시설

본 물건지 주변에 별도로 확인되는 혐오시설은 없었습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본건의 말소기준권리는 2009년 9월 2일자 하나은행 근저당권(금312,000,000원)입니다. 매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이하의 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되지 않는 권리

말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 60,000원

* 전입(사업)일자: 2024-02-13

* 확정일자: 2024-02-13

* 배당신고일자: 2026-03-03

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 2009-04-28 (이복근)

* 소유권이전: 2009-09-02 (이석우, 매매)

* 채권 총액: 312,000,000원

3.5. 기타 권리 사항

등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기되어 있습니다. 그러나 본건(302호)의 경우, 임차인 이 는 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 수유역 일대는 서울 북부의 대표적인 상권 중 하나로, 다양한 연령층의 유동인구가 풍부합니다. 특히 지하철 4호선 및 중앙버스전용차로 등의 교통 요충지로서, 강북구청, 북부경찰서 등 관공서와 인접해 있어 관련 업무시설 종사자들의 수요도 상당합니다.

4.2. 업종 현황

대로변으로는 프랜차이즈 매장(패스트푸드, 커피숍 등)과 의류, 화장품 등 패션업종이 주를 이루고 있으며, 이면 도로에는 다양한 먹거리 상권(고깃집, 주점, 식당 등)이 발달해 있습니다. 본건의 용도가 제2종근린생활시설(사무소)로 되어 있어, 소형 사무실, 학원, 기타 서비스업 등으로 활용 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

본 물건은 상업 및 업무시설 밀집 지역에 위치하여 각종 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 인근에 지하철역과 버스 정류장이 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 주변에 주택가와 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

5.2. 기타 정보

* 본 건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 도로 폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 진입로로 이용 중입니다.

* 건물 내 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비 등을 갖추었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 여부

감정평가서 요약에 따르면, "이 사건 건물 위반건축물표기관련하여 자세한 내용은 별지 강북구청의 2026. 3. 23. 자 사실조회 회신서 기재내용과 같음"이라는 내용이 있습니다. 이는 위반건축물에 대한 정보가 존재함을 시사하며, 인수 시 하자 또는 이행강제금 부과의 가능성이 있으므로, 관련 내용을 강북구청에 확인하여 정확한 상태를 파악해야 합니다.

6.2. 폐문 및 관계인 부재

감정평가 당시 폐문 및 관계인 부재로 인해 실제 이용 상태와 임대 관계 확인에 어려움이 있었습니다. 이는 현황과 공부상 내용 간의 차이가 있을 가능성을 내포하며, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속합니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자에게는 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 4호선 수유역 역세권에 위치한 근린상가로, 교통이 편리하고 배후 수요가 풍부한 상업지역에 자리하고 있습니다. 소형 면적의 근린생활시설로서 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능합니다. 다만, 위반건축물 관련 사항 및 폐문으로 인한 현황 파악의 어려움은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 확인 및 관련 기관(강북구청) 문의가 필수적입니다. 말소기준권리 이하의 권리는 모두 소멸되어 인수 부담은 없으며, 임차인의 대항력 또한 없습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 4호선 수유역 인근 역세권으로 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 풍부한 유동인구: 수유역 일대는 서울 북부의 핵심 상권으로, 유동인구가 많아 상업 시설 운영에 유리합니다.

* 소형 면적: 19.05㎡(약 5.76평)의 비교적 작은 면적으로 초기 투자 부담이 적고, 소규모 사무실, 1인 사업체, 소매점 등 다양한 용도로 활용 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리가 없습니다.

* 낮은 임차인 부담: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 116,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없으므로, 향후 예상되는 임대 수익률, 시장 상황, 위반건축물 관련 잠재적 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 특히, 위반건축물 해소 비용 및 명도 과정에서의 예상되는 제반 비용을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 사례, 최근 상권 변화 추이 등에 대한 추가적인 심층 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.