나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6202 [4] 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제3층 제301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 있는 "수유역(4호선)" 북서측 인근에 위치하며 주위는 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 2층-8층 전체호로 외벽 : 드라이비트 구조의 미장스톤 마감, 내벽(계단실) : 일부 타일 및 페인트 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 기호 1-3) 제1종근린생활시설(한의원), 기호 4-21) 제2종근린생활시설 (사무소)이며, 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 확인하지 못하였으며, 등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경6202 (4)

* 물건 종류: 집합건물 (근린상가)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제3층 제301호

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO (하나은행)

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 면적 및 가치

* 감정가: 117,000,000원

* 토지 면적: 7.07㎡ (약 2.14평)

* 건물 면적: 19.27㎡ (약 5.83평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, 지하철 4호선 "수유역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통망

* 차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2025년 12월 19일 접수된 하나은행의 임의경매 개시 결정 (2025타경6202)입니다.

* 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리(저당권, 압류 등)를 제외한 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 채권 총액은 312,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김봉일

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2023년 09월 15일

* 배당신고일자: 2026년 03월 04일

* 대항력: 없음. 김봉일 임차인은 대항력이 없어 경매 낙찰 후에도 물건을 명도해야 하며, 보증금은 배당 순위에 따라 변제받게 됩니다.

* 인수 보증금: 0원.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 본건이 위치한 수유동 일대는 지하철역을 중심으로 활성화된 지역 상권으로, 다양한 업종의 근린생활시설 및 상업업무시설이 밀집해 있습니다.

* 오피스텔 및 주거 시설과 인접하여 배후 수요도 일정 부분 확보 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 주변 상업시설

* 인근에 각종 프랜차이즈 식당, 카페, 병원, 학원, 사무실 등이 다양하게 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

* 수유역 주변으로 상업시설이 발달하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 기타 생활 편의

* 주변에 공원 및 녹지 공간에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 도심 지역 특성상 기본적인 편의시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 관련 리스크

* 현장 방문 시 폐문 및 관계인 부재로 인해 실제 이용 상태 및 임대 관계 확인이 어려웠습니다.

* 건축물 위반사항 관련하여 강북구청의 사실조회 회신서(2026.3.23.자) 내용 확인이 필요합니다. (별도 확인 요망)

6.2. 법규 및 제한 사항

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

* 도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 외곽 지도서비스 및 검색 결과, 본건 주변에 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 경매 매수자에게는 직접적인 영향이 없을 수 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 지하철 4호선 수유역 역세권에 위치한 소형 근린상가로, 우수한 교통망과 주변 상업 시설 이용이 편리하다는 장점을 가지고 있습니다.

* 다만, 실제 이용 상태 확인이 어렵고 건축물 위반사항 관련 확인이 필요한 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

* 권리상 인수되는 부담은 없어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지로 향후 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

* 소형 면적(약 5.83평)으로 초기 투자 부담이 적고 환금성이 용이할 수 있음.

* 2종 근린생활시설 용도로 다양한 업종의 임차인 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본건은 임차인 김봉일 씨의 보증금 80,000,000원에 대해 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가 117,000,000원을 기준으로 주변 시세, 낙찰가율, 물건의 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* (참고: 정확한 예상 입찰가는 별도의 심층적인 시장 조사와 유사 물건 낙찰 사례 분석을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.