나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6202 [2] 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제2층 제202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 있는 "수유역(4호선)" 북서측 인근에 위치하며 주위는 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설과 일부 다세대주택, 소형 아파트 단지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 2층-8층 전체호로 외벽 : 드라이비트 구조의 미장스톤 마감, 내벽(계단실) : 일부 타일 및 페인트 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 기호 1-3) 제1종근린생활시설(한의원), 기호 4-21) 제2종근린생활시설 (사무소)이며, 폐문 및 관계인 부재로 실제 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 확인하지 못하였으며, 등기사항전부증명서상 기호 9(403호), 기호 12(603호)는 주택임차권 등기되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경6202 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO (하나은행)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 223-33 제2층 제202호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설 (사무소))

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 2층

건물층수: 8층 건물 중 2층

준공일자: 2009년 (건축물표제부 정보 기준)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 114,000,000원

토지면적: 6.99㎡ (약 2.12평)

건물면적: 19.05㎡ (약 5.76평)

1.4. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, 지하철 4호선 "수유역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 각종 상업업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 소형 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "수유역" 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 상태

본건은 북측으로 로폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 차량 진입이 용이합니다. 토지는 인접 토지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 대상

말소기준권리: 2009년 9월 2일 접수된 하나은행의 근저당권 (을2) 입니다.

매각으로 인하여 말소되는 권리: 소유권 이외의 모든 권리 (근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다 (지상권 등).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 백정옥

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자일자: 2017년 6월 15일

* 확정일자: 2017년 6월 15일

* 배당신고일자: 2026년 4월 9일

* 대항력: 없음

* 비고:

3.4. 권리분석 종합 의견

본 건의 임차인 백정옥 씨는 대항력이 없으므로, 보증금 80,000,000원에 대한 인수 금액은 없습니다. 따라서 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액은 312,000,000원입니다.

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 추가적인 권리관계가 있을 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 수유동 일대는 지하철 4호선 수유역을 중심으로 발달된 상업지역으로, 다양한 업종의 상업업무시설 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 젊은 유동인구와 배후 주거지의 수요를 모두 갖춘 지역입니다.

4.2. 경쟁 및 잠재력

주변에 유사한 상업시설이 다수 존재하여 경쟁은 있으나, 수유역 역세권이라는 지리적 이점과 꾸준한 유동인구로 인해 안정적인 영업이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 4호선 수유역을 통한 도심 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 상업시설 내에 각종 편의시설 (은행, 병원, 마트, 식당 등)이 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 주거 및 기타 환경

오피스텔, 다세대주택, 소형 아파트 단지가 혼재되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 일반 물건보다 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 경매 진행 과정이나 매각 후 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

6.2. 이용 상태 및 건축물 관련

현황 조사를 통해 실제 이용 상태를 확인하지 못했으므로, 임차인과의 협의 또는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

건축물표제부 상으로는 위반건축물에 대한 명확한 내용은 기재되어 있지 않으나, 별도의 사실조회 회신서 (강북구청, 2026.3.23.자)에 따라 위반건축물 여부를 별도로 확인해야 합니다. (정확한 내용은 해당 회신서 참조 필요)

6.3. 토지이용계획 및 제한

* 도시지역, 준주거지역 (가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26. ~ 2026.8.25. 및 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

이러한 규제 사항들은 향후 토지 이용이나 거래에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동의 수유역 역세권에 위치한 근린상가로서, 교통 및 상권이 발달된 지역에 소재합니다. 감정가는 1억 1천 4백만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 유동화물건 및 공동담보 물건이라는 특성상 권리관계의 복잡성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다. 실제 이용 상태 미확인, 위반건축물 가능성 등 추가적인 현장 조사와 관련 서류 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 4호선 수유역 초역세권 입지로 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보 가능.

* 건물면적 19.05㎡ (약 5.76평)의 소형 면적으로 초기 투자 부담이 비교적 적음.

* 다양한 근린생활시설 및 사무실 등으로 활용 가능하여 안정적인 임대 수익 기대.

* 향후 지역 개발 및 도시 정비 시 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

상기 물건은 권리관계가 복잡한 유동화·공동담보 물건이며, 실제 이용 상태 및 위반건축물 여부 등 추가 확인이 필요한 사항이 있습니다. 따라서 감정가(114,000,000원)를 기준으로 주변 시세, 예상 임대 수익률, 명도 용이성, 권리관계의 복잡성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 권리 분석상 인수되는 금전적 부담은 없으나, 물건의 특성을 충분히 반영한 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.