나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13644 [2] 서울특별시 강북구 미아동 791-1936 삼성빌리지 104동 3층 301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "서울삼양초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 소규모 점포, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 우이신설선 "솔샘역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평슬래브)지붕 지상5층 건물 내 제2층 제202호 및 제3층 제301호로서 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 섀시창호 등 마감임.

이용상태

2개호 공히 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

상하수도 급배수시설, 기본적인 위생설비, 도시개스에 의한 개별난방설비 승강기설비, 공동현관출입통제설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측으로 상향하는 부정형 완경사지를 평탄하게 조성한 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 개발행위허가제한지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역 <건축법>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률> 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거 환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025. 1. 4. ~ 2026. 1. 28.),토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13644 (2)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 791-1936 삼성빌리지 104동 3층 301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 476,000,000원

토지면적: 47.17㎡ (약 14.27평)

토지지분: 47.17㎡ (약 14.27평)

건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

건물지분: 59.91㎡ (약 18.12평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

건축물 정보:

준공연도: 2021년 3월 22일

총 층수: 5층 (해당 호실: 3층)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "서울삼양초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 소규모 점포, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 우이신설선 "솔샘역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을1: 2021-04-13 근저당권 (주식회사로얄크라운금융대부, 300,000,000원)

이후 권리 분석:

본건의 말소기준권리인 을1 근저당권보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

소멸되는 권리:

을1-3: 2026-06-23 1번근저당권부채권근질권설정 (웰컴저축은행주식회사외 1명, 300,000,000원) - 말소

갑3: 2025-11-14 임의경매 (구로신용협동조합, 300,000,000원) - 말소 (본건 경매 개시)

갑4: 2026-03-20 압류 (강북구, 세무2과) - 말소

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보상으로는 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대사항은 미상임. 금액이 미상이라도 실제 점유 관계는 별도로 확인이 필요하며, 명도 시 주의가 요구될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 동향

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 같은 단지인 '삼성빌리지(101동)'의 경우, 2026년 7월 1일 전용면적 57.58㎡ (약 17.42평)인 주택이 31,800만원에 직거래되었습니다.

비교 대상 물건:

예담빌리지 (2017년 완공, 50.82㎡): 21,800만원 (2026년 6월 9일 거래)

258-208 (1988년 완공, 34.26㎡): 17,000만원 (2026년 6월 21일 거래)

본건은 2021년 3월 준공된 도시형생활주택으로, 면적 59.91㎡ (약 18.12평)입니다. 건축 연식이 최신이며, '삼성빌리지 101동'과 유사한 수준입니다.

현재 시세 적용

본 건의 면적(59.91㎡)과 유사한 '삼성빌리지 101동'(57.58㎡, 31,800만원)의 거래가를 기준으로 볼 때, 본 건의 시세는 대략 32,000만원에서 35,000만원 사이로 추정됩니다.

감정가와의 비교

본 건의 감정가 476,000,000원은 현재 추정되는 시세(32,000만원 ~ 35,000만원)보다 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교육 환경

단지 인근에 서울삼양초등학교, 삼각산중학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의 시설

주변에 소규모 점포들이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 및 접근성

지하철 우이신설선 솔샘역과 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

개발행위허가제한구역 지정

본 물건의 토지이용계획상 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 향후 신축, 증축, 개축 등 건축 관련 행위에 대한 허가가 제한될 수 있습니다.

다양한 법적 제한 사항

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하) 등으로 지정되어 있으며, 특히 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 그리고 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 등 다수의 법규상 제한이 존재합니다. 이는 향후 재개발, 리모델링 등 부동산 개발 가치에 큰 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

최근 미아동 791번지 일대가 신속통합기획 재개발 확정 소식이 있어, 향후 지역 전반의 변화 가능성은 있으나, 본 물건 자체의 개발 행위는 별개로 판단해야 합니다.

공동담보 물건

특이사항 및 특수물건정보에 공동담보로 기재되어 있습니다. 본건 자체는 임의경매로 진행되나, 공동담보 물건의 추가적인 경매 진행 여부 또는 권리관계 변동 가능성에 대한 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 현재 권리 분석 상으로는 인수 부담이 없는 것으로 보입니다.)

임대사항 미상

임차인 현황 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '임대사항은 미상'이라는 점은 현재 거주 중인 임차인이 존재할 경우, 그 계약 조건이나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 외관상 상태 및 즉시 사용 가능성이 높다는 장점이 있습니다. 또한, 지하철 솔샘역 역세권이라는 점과 주변 교육시설 및 편의시설 접근성이 양호한 주거지역에 위치하고 있습니다.

그러나, 본 물건의 가장 큰 특징은 높은 감정가(476,000,000원)와 현재 파악된 시세(약 320,000,000원 ~ 350,000,000원) 간의 상당한 괴리입니다. 또한, 토지이용계획상 개발행위허가제한구역 및 다수의 법적 제한이 존재하여 미래 가치 상승 및 개발 가능성에 제약을 받을 수 있습니다.

권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대사항 미상으로 인한 잠재적 명도 리스크는 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이라 즉시 입주하거나 임대하기 용이합니다.

역세권 입지: 지하철 우이신설선 솔샘역이 인근에 있어 교통이 편리하며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적입니다.

주거 환경: 학교, 상가 등 주거 편의시설이 밀집한 지역에 위치합니다.

시세 대비 낮은 낙찰 가능성: 감정가가 시세보다 높아, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 476,000,000원

최근 시세 분석 (동일 단지 101동, 57.58㎡ 기준): 약 318,000,000원 ~ 350,000,000원

본 건의 면적(59.91㎡)과 신축 연식(2021년)을 고려 시, 시장가는 약 320,000,000원 ~ 350,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 대비 시세 차이가 크고, 다수의 개발 제한 사항을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 범위를 고려하여, 320,000,000원 ~ 330,000,000원 수준에서의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 예상치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.