나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50885 [3] 서울특별시 은평구 대조동 9-20 모아아파트 102동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 ""서울대은초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는
아파트, 주상복합건물, 빌라, 다세대주택, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이
혼재하는지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철3호선 및 6호선 ""불광역""
등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 14층 공동주택(아파트), 근린생활시설 건물
내 제지1층 제지01호외 2개호로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

3개호 공히 공부상 용도는 제2종근린생활시설이나 현황은 주거용으로 이용중인것으로
탐문조사 됨.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방시설로서 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식
주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 2필 일단의 대체적인 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및
근린생활시설 건부지등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 불광로1길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불광지구,자세한 사항 별도 확인:도시계획과),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((최종확인은 관할
교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임))<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건 등은 공부상 용도가 '제2종근린생활시설(학원 및 사무실)' 이나 현황 '주거용'
등으로 탐문 조사되니 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 대조동 9-20, 모아아파트 102동 2층 201호에 위치한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경50885 (3)입니다.

감정평가액은 438,000,000원이며, 토지 면적은 18.56㎡ (약 5.61평), 건물 면적은 74.19㎡ (약 22.44평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 은평신용협동조합으로 추정되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

등기부등본상 건물 용도는 제2종근린생활시설이나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 은평구 대조동에 소재하며, 주변은 아파트, 주상복합건물, 빌라, 다세대주택, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

"서울대은초등학교"가 물건지 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량의 출입이 가능하며, 노선버스정류장과 지하철 3호선 및 6호선 "불광역"이 인근에 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

주변 시설 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 7월 16일 접수된 은평신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

따라서, 말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 권리(갑2 신탁등기말소, 갑7 압류, 갑9 가압류, 갑10 압류, 갑12 임의경매, 갑13 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 특별히 기재된 사항이 없어 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 김유정: 보증금 200,000,000원, 차임 0원. 2020년 10월 6일 전입, 2020년 8월 18일 확정. 대항력 없음. 배당 신고일자 2025년 3월 12일. 인수 보증금은 없습니다.

* 이자연: 보증금 0원, 차임 0원. 2020년 10월 6일 전입. 대항력 없음. 인수 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액은 3,352,700,000원 (근저당 3,252,700,000원 + 가압류 100,000,000원)입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 주거시설과 상업시설이 혼합된 복합 지역입니다.

지하철 3호선 및 6호선 불광역 역세권으로, 유동인구가 비교적 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 아파트 단지 및 주택가가 밀집해 있어 기본적인 배후 수요는 확보되어 있습니다.

다만, 건물 자체 용도가 '제2종근린생활시설'로 되어 있으나 현황은 주거용으로 이용 중이므로, 향후 용도에 따른 제약이나 관리가 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에 서울대은초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

불광역을 통한 지하철 이용이 편리하며, 버스 노선도 다양하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

주변에 생활 편의 시설 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 인프라가 풍부합니다.

대조동 일대는 은평구 내에서도 교통의 요지로 알려져 있어 생활 접근성이 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 불일치: 본건의 공부상 용도는 제2종근린생활시설이나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 추후 재산권 행사 또는 거래 시 문제가 될 수 있으며, 이행강제금 부과 등의 행정 처분 대상이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불광지구)으로 지정되어 있으며, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 지구단위계획, 각종 제한사항 등은 향후 건축 또는 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 자세한 사항은 관련 부서(도시계획과, 교육청, 군사기지 및 군사시설 보호법 등)를 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 유사한 채무를 담보하는 다른 부동산이 존재할 수 있습니다. 이는 경매 진행 시 채권자의 취하 가능성이나 예상 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 은평구 대조동의 불광역 역세권에 위치한 아파트 단지 내 구분 상가(현재 주거용으로 이용 중)입니다.

우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있으며, 주변 환경 또한 양호한 편입니다.

다만, 공부상 용도와 현황이 불일치하는 점, 그리고 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재한다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

권리 분석상 인수할 권리나 임차인의 대항력은 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 불광역 역세권의 우수한 입지: 트리플 역세권(3, 6호선) 이용 편리.

* 안정적인 배후 수요: 주변 아파트 및 주택 밀집 지역.

* 활발한 상권: 역 주변 상업시설 발달.

* 권리관계 명확: 인수할 권리 및 대항력 있는 임차인 없음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 438,000,000원입니다.

주변 시세 및 유사 물건의 경매 낙찰가율을 고려할 때, 권리상 특별한 인수 부담이 없고 현황 주거 이용으로 인한 법규상 문제점 및 용도 불일치 리스크를 감안하여, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가는 약 370,000,000원에서 395,000,000원 사이로 산정할 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 추가적인 시세 조사, 임대 수익률 분석, 권리 관계 및 현황에 대한 면밀한 재확인 등 심층적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.