나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50885 [2] 서울특별시 은평구 대조동 9-20 모아아파트 102동 지1층지02호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 ""서울대은초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는
아파트, 주상복합건물, 빌라, 다세대주택, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이
혼재하는지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철3호선 및 6호선 ""불광역""
등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 14층 공동주택(아파트), 근린생활시설 건물
내 제지1층 제지01호외 2개호로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

3개호 공히 공부상 용도는 제2종근린생활시설이나 현황은 주거용으로 이용중인것으로
탐문조사 됨.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방시설로서 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식
주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 2필 일단의 대체적인 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및
근린생활시설 건부지등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 불광로1길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불광지구,자세한 사항 별도 확인:도시계획과),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((최종확인은 관할
교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임))<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건 등은 공부상 용도가 '제2종근린생활시설(학원 및 사무실)' 이나 현황 '주거용'
등으로 탐문 조사되니 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울서부지방법원 2025타경50885 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 건입니다.

소재지는 서울특별시 은평구 대조동 9-20 모아아파트 102동 지1층지02호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정가는 145,000,000원입니다.

토지 면적은 8.51㎡ (약 2.57평)이며, 토지 지분 역시 8.514㎡ (약 2.57평)입니다.

건물 면적은 34.03㎡ (약 10.29평)이며, 건물 지분도 34.03㎡ (약 10.29평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄로 매각하는 건입니다.

채권자는 은평신용협동조합입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건이며, 임대사항은 미상입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 "서울대은초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트, 주상복합건물, 빌라, 다세대주택, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 및 6호선 "불광역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 집합건물로서 등기부등본 요약에 따르면, 여러 권리가 설정되어 있었으나 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 2020년 7월 16일 접수된 은평신용협동조합의 근저당권 (금 3,252,700,000원)입니다.

이 외에 주식회사 서안주택의 신탁등기말소, 장현욱의 가압류(금 100,000,000원), 은평구(서울특별시)의 압류 등이 있었으며, 이들 권리 또한 말소될 예정입니다.

현재 진행 중인 본 경매 개시 결정은 2025년 2월 5일 은평신용협동조합에 의해 신청된 임의경매(채권액 252,333,552원)입니다.

등기부채권 총액은 3,352,700,000원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되어 있지 않습니다.

다만, 공부상 용도는 제2종근린생활시설이나 현황은 주거용으로 이용 중이라는 점을 참고해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 아파트 단지와 다양한 주거 형태가 혼재하며, 근린생활시설이 함께 분포하는 복합 상권입니다.

남동측 인근에는 "서울대은초등학교"가 위치하여 교육시설과의 접근성이 양호합니다.

"불광역"이 도보 거리에 있어 지하철 이용이 편리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활 및 상업 활동에 필요한 편의성을 제공합니다.

인근 지역인 은평구 대조동 일대는 최근 모아타운 지정 등 도시 정비 사업이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

건축물 구조는 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 평스라브 지붕을 갖춘 14층 공동주택(아파트) 건물 내 근린생활시설입니다.

본 건은 해당 건물 102동의 지하 1층 지02호에 위치합니다.

외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창 등으로 마감되어 있습니다.

시설로는 도시가스에 의한 개별난방, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기, 기계식 주차장, 급배수 및 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물의 토지 형상은 인접 도로와 등고평탄한 대체적인 사다리형으로, 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.

남동측으로는 불광로1길과 접하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불광지구) 등으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

특히, 공부상 용도는 '제2종근린생활시설(학원 및 사무실)'이나 현황은 '주거용'으로 탐문 조사되어, 실제 이용 현황과 공부상의 용도 간의 차이가 존재합니다. 이는 추후 행정 처리나 재산권 행사 시 고려해야 할 사항입니다.

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 현재 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구의 불광역 인근에 위치한 지하 1층 근린생활시설입니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수하며, 주변 환경 또한 양호한 편입니다.

다만, 공부상 용도와 현황 이용 용도의 차이가 존재하므로, 입찰 전 해당 부분을 충분히 확인하고 예상되는 건축 관련 법규 등을 검토해야 합니다.

권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리에 의해 대부분의 권리가 소멸될 예정으로 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권(3호선, 6호선 불광역) 인근으로 우수한 교통 요충지에 위치합니다.

* 서울대은초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 현재 주거용으로 이용 중인 것으로 파악되어, 용도 변경 가능성을 염두에 둘 경우 추가적인 활용 가치가 있을 수 있습니다.

* 반지하 상가로서 상대적으로 저렴한 감정가에 비해 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

* 은평구 대조동 일대의 모아타운 지정 등 지역 개발 호재가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 145,000,000원

토지 면적: 8.51㎡ (약 2.57평)

건물 면적: 34.03㎡ (약 10.29평)

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 145,000,000원을 기준으로 산정하되, 현황 이용 용도(주거용)와 공부상 용도(근린생활시설) 간의 차이, 그리고 지하층이라는 점 등을 고려해야 합니다. 또한, 인수할 보증금이 없는 점(0원)은 긍정적인 요소입니다.

주변 시세 및 유사 물건 낙찰가율을 고려할 때, 본 건의 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하는 것을 권장합니다. 따라서 예상 입찰가는 대략 101,500,000원 ~ 116,000,000원 범위로 고려해볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 향후 개발 계획 등을 면밀히 조사하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.