나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51549 [2] 서울특별시 마포구 아현동 437-3 고려아카데미텔 지하층14호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 아현동 소재 ""지하철5호선 애오개역"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무시설, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 ""지하철5호선 애오개역"" 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하4층 지상17층 건물 내 제17층 제5호, 제지하1층 제14호, 제지하1층 제15호(3개호)로서, (사용승인 : 1987.11.04.)

- 외벽 : 판넬붙임 및 강화유리 마감 등,
- 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

-기호1 : 폐문부재이며 건축물대장상 용도는 '사무실'임.
-기호2 및 기호3 공히 : 건축물대장상 용도는 '노래방'이나 현황 일괄하여 음식점(상호명:통영굴국밥)으로 이용중인 것으로 목측됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 설치된 것으로 목측됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 토지 대비 대체로 평탄한 가장형의 토지로서 ""판매시설, 근린생활시설, 업무시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 8차선 도로에 접하며, 북측, 동측, 남측으로 폭 약 6-8 미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(준주거지역), 대공방어협조구역, 정비구역(2023-06-01)(마포로3구역 도시정비형 재개발구역), 과밀억제권역, 건축선(2019-03-14)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51549 (2)

소재지: 서울특별시 마포구 아현동 437-3 고려아카데미텔 지하층14호

용도: 근린상가

감정가: 617,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

토지면적: 30.10㎡ (약 9.10평)

건물면적: 142.92㎡ (약 43.23평)

특이사항: 재개발구역, 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 아현동 소재 지하철 5호선 애오개역 남측 인근에 위치합니다. 주위는 상업업무시설, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 지하철 5호선 애오개역이 인접해 있고 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통여건은 양호한 편입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

* 건축물 정보

철근콘크리트 평스라브지붕 지하 4층, 지상 17층 건물 내에 위치합니다.

사용승인일: 1987년 11월 4일

해당 물건은 17층 제5호, 지하 1층 제14호, 지하 1층 제15호 총 3개 호실이 포함됩니다.

구조: 철근콘크리트조

외벽: 판넬붙임 및 강화유리 마감 등

창호: 샷시 창호 등

* 이용 상태

제17층 제5호: 폐문 부재 상태이며 건축물대장상 용도는 '사무실'입니다.

지하 1층 제14호 및 제15호: 건축물대장상 용도는 '노래방'이나, 현황은 음식점(상호명: 통영굴국밥)으로 일괄 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 설치된 것으로 보입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태

인접 토지 대비 대체로 평탄한 가장형의 토지이며, 현재 '판매시설, 근린생활시설, 업무시설' 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

본건 서측으로 왕복 8차선 도로에 접하며, 북측, 동측, 남측으로는 폭 약 6-8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(준주거지역), 대공방어협조구역, 정비구역(2023-06-01)(마포로3구역 도시정비형 재개발구역), 과밀억제권역, 건축선(2019-03-14)으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이

없음

1.3. 권리분석

* 등기부 요약

말소기준권리: 2019년 5월 24일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(을16)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채권액 합계: 1,578,925,834원

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 물건에는 지상권이 존재하지 않습니다.)

따라서 본 경매 절차를 통해 소유권을 취득하는 경우, 등기부상 권리 관계는 인수 없이 깨끗하게 정리됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 80,000,000원

차임: 3,500,000원

전입일자(사업일자): 2023년 11월 29일

확정일자: 2024년 4월 18일

배당신고일자: 2025년 8월 19일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어, 보증금 인수 대상이 아닙니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 지역 특성

본건이 위치한 마포구 아현동 지역은 지하철 5호선 애오개역 역세권으로, 상업업무시설과 근린생활시설, 주거시설이 혼재되어 있는 지역입니다. 특히, 본건은 마포로3구역 도시정비형 재개발구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 높은 지역입니다.

* 인근 시설

지하철 5호선 애오개역이 도보 약 3분 거리에 있으며, 공덕역(5, 6호선, 공항철도, 경의중앙선)도 도보 약 10분 거리에 위치합니다.

주변에 아현초등학교, 아현중학교, 환일고등학교 등이 있어 교육 환경이 양호하며, 쌍룡산근린공원, 아현공원 등 녹지 공간도 인접해 있습니다.

또한, 인근에 마트, 편의점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 업종 현황

본건 건물 내에는 사무실 용도로 이용되는 공간과 현재 '통영굴국밥'이라는 상호의 음식점으로 운영 중인 공간이 있습니다. 주변 상권은 다양한 근린생활시설 및 상업업무시설로 구성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주거 및 편의시설

애오개역 및 아현역, 공덕역 등 트리플 역세권에 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

단지 인근에 맛집, 스타벅스, 우리은행 등 다양한 편의시설이 위치하고 있습니다.

건물 내에는 기본적인 위생 설비, 승강기, 지하 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후도

건축물 사용승인일이 1987년으로 노후도가 상당한 편입니다. 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 재개발 구역

본건이 속한 마포로3구역은 도시정비형 재개발구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건물 신축 및 지역 가치 상승의 기회가 될 수 있으나, 재개발 진행 과정에서 예상치 못한 변수나 절차상의 복잡성이 발생할 수 있습니다. 재개발 계획에 따라 건축물의 이용이나 가치에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 계획을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임대 관계

현재 파악된 임차인은 대항력이 없으나, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 애오개역 초역세권에 위치하며, 재개발 구역으로 지정되어 향후 미래 가치 상승이 기대되는 입지에 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하고, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 또한, 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 또한 없습니다. 다만, 건축물의 노후도와 재개발 사업의 진행 경과에 따른 불확실성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 5호선 애오개역 도보 3분 거리로 탁월한 대중교통 이용 편의성

* 미래 가치 상승 기대: 마포로3구역 도시정비형 재개발 구역으로 지정되어 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유

* 권리 인수 부담 없음: 말소되는 권리가 다수이며, 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 다양한 편의시설 및 교육 환경: 주변 상업시설, 공원, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 617,000,000원을 기준으로, 권리 인수 부담이 없고 재개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 시장 상황, 경쟁 물건, 본건의 구체적인 재개발 계획 진행 단계, 추가적인 현장 조사 결과 등을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 중요합니다. 인수 보증금이 없으므로, 법원 명세서 상 제시된 감정가 및 주변 시세를 참고하여 본인의 투자 성향에 맞는 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.