나이스옥션 법원경매 인천 2024타경538186 [1] 인천광역시 남동구 논현동 448 논현2차푸르지오시티 13층1327호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.06.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재 지하철역 수인분당선 "남동인더스파크역" 북측 인
근에 위치하며, 주위는 본건과 동유형의 오피스텔(주거용) 및 근린생활시설, 상업용빌딩
등이 혼재하고, 공장 및 창고 등이 배후지로 소재하는 상업지역으로 제반주위환경은 보통
시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역 "남동인더스파역"이
소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 13층 1327호로서,
(사용승인일자: 2013.12.30)
외벽: 몰탈위 페인팅 및 돌붙임, 페어글래스 마감 등,
내벽: 벽지 마감 등,
바닥: 장판깔기 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 주차장
시설, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 대체로 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측, 남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접하며 도로상태
양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1
일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호),
가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 재생사업지구
(2019-08-19), 국가산업단지, 지원시설구역(2023-06-21), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경538186 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 448 논현2차푸르지오시티 13층1327호

용도: 오피스텔

감정가: 205,000,000원

토지면적: 11.34㎡ (약 3.43평) (대지지분)

건물면적: 63.29㎡ (약 19.15평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재 지하철 수인분당선 "남동인더스파크역" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 본건과 유사한 오피스텔(주거용) 및 근린생활시설, 상업용 빌딩 등이 혼재하며, 공장 및 창고 등이 배후지로 소재하는 상업지역입니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

북동측, 북서측, 남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역에 해당합니다.

주변 시설 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 전반적으로 상업 및 업무, 산업 시설이 복합된 지역입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2015년 8월 19일 접수된 강동농업협동조합의 근저당권(금187,200,000원)입니다.

매각으로 인해 을1 근저당권 이하 모든 권리(을3, 을5 근저당권, 서울강동농업협동조합의 임의경매, 신용보증기금의 가압류, 경산세무서장의 압류)는 소멸될 예정입니다.

소유권 이전 등기(갑5) 및 신탁 등기 말소(갑4) 내역이 있습니다.

임차인 현황:

* 신진화학주식회사

보증금: 10,000,000원

차임: 770,000원

배당신고일자: 2024-07-12

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 경매 절차상 매각으로 권리가 소멸됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (단, 지상권 개요는 비어있어 추가 확인 필요)

1.3. 상권분석

본건은 오피스텔과 근린생활시설, 상업용 빌딩이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 공장 및 창고 등 산업단지 시설이 있어 관련 업무 종사자를 대상으로 한 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

지하철역과 인접하여 직장인의 접근성이 우수하며, 소규모 사업체 운영 또는 주거용으로 활용 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

건물의 구조는 철골철근콘크리트 구조(철근)콘크리트 지붕 20층 건물 내 13층 1327호이며, 2013년 12월 30일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 및 돌붙임, 페어글래스 마감 등이며, 내벽은 벽지, 바닥은 장판 마감입니다.

위생, 급배수, 승강기, 화재탐지, 소화전, 스프링클러, 주차장, 난방, 도시가스 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 교통이 편리합니다.

본건은 현재 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 임차인이 존재하지만 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 권리는 없으나, 명도 진행 과정에서의 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

감정평가액(205,000,000원)과 최근 동일 면적, 동일 층의 실거래가(155,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재하므로, 시세 조사 및 현장 조사를 통해 정확한 현재 가치를 재확인할 필요가 있습니다.

토지이용계획상 지구단위계획구역, 재생사업지구 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행되는 인천 남동구 논현동 소재 논현2차푸르지오시티 오피스텔 경매 물건입니다.

지하철역 초역세권에 위치하며, 오피스텔 및 상업시설, 산업단지가 복합된 지역에 있어 실거주 및 투자 가치가 있는 물건입니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 괴리가 크므로, 보수적인 접근과 함께 심층적인 권리 및 시세 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 수인분당선 남동인더스파크역 인근의 우수한 역세권 입지.

오피스텔 및 산업단지 복합 지역으로 주거 및 업무 수요가 꾸준할 것으로 예상.

매각 후 권리 관계가 깨끗하여 인수 부담 없음.

임차인의 대항력이 없어 명도 리스크 최소화.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 205,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(63.287㎡) 및 동일 층(13층)의 오피스텔이 2026년 4월 22일에 155,000,000원에 거래되었습니다.

이는 감정가 대비 약 24.4% 낮은 수준입니다.

최근 실거래가를 감안할 때, 해당 실거래가 이상으로 입찰가를 형성하는 것이 합리적일 수 있습니다.

현 시세를 고려하여 예상 입찰가를 170,000,000원으로 제시합니다. 이는 최근 실거래가보다는 높지만 감정가보다는 낮은 수준으로, 낙찰 가능성을 높이면서도 과도한 지출을 방지할 수 있는 보수적인 접근입니다. (본 가격은 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.