나이스옥션 법원경매 인천 2024타경10244 [1] 인천광역시 부평구 십정동 186-55 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 "인천상정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반입지 조건은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

본건은 대체로 사다리형의 토지로서 상업용건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 경량철골구조 경량철골트러스 지붕판넬 단층으로서,
(사용승인 : 2013.04.11)
외벽 : 판넬마감 등.
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

근린생활시설으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 소화설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"에서와 같이 기호㉠이 소재하니 업무진행시 참고바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물(2-1.포함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 인천상정초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본 물건은 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로를 이용하여 출입하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소기준 권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 4월 28일 접수된 농협은행 근저당권(을11)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 안전한 물건입니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 강 씨가 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원으로 2022년 12월 29일 전입(사업자등록)하였습니다. 확정일자는 없으며, 배당신고일자는 2024년 8월 8일입니다. 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

3.4. 등기부 채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 416,097,016원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 업종 현황 및 배후 수요

본 물건은 근린생활시설로, 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 배후 수요는 확보될 것으로 예상됩니다. 인근 초등학교는 학생 및 학부모를 대상으로 하는 업종에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 지역 개발 가능성

본 물건이 주거환경개선지구에 속해 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

주변의 다양한 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

인천상정초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 교통 시설

인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

건물 등기부에는 없으나, 본건 매각물건명세서 상 제시외 건물(2-1.포함)이 일괄매각 대상에 포함되어 있으므로, 낙찰 후 철거 비용 등 추가적인 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

6.2. 명도 관련

임차인 강 씨는 대항력이 없으나, 확정일자가 없는 점을 고려할 때 배당 절차를 면밀히 확인해야 합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

6.3. 지역 환경 변화

주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획의 진행 방향에 따라 주변 환경이 변화할 수 있습니다. 이는 긍정적일 수도, 부정적일 수도 있으므로 장기적인 관점에서 지켜볼 필요가 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 조사 시점 및 범위에 따라 달라질 수 있으므로 현장 방문 시 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 십정동에 위치한 근린생활시설로, 토지 198.00㎡(약 59.9평)와 건물 36.00㎡(약 10.9평, 제시외 20.50㎡ 포함) 규모입니다. 감정가는 620,688,000원이며, 토지와 건물을 일괄 매각합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자가 인수할 권리는 없으며, 임차인 역시 대항력이 없는 것으로 확인되어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 주택가와 상업시설이 혼재된 지역이며 초등학교가 인접해 있어 기본적인 상권 형성이 가능합니다. 제시외 건물의 포함 여부와 주거환경개선지구의 향후 개발 계획 등은 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 안전함: 모든 권리관계가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 명도 부담 최소화: 대항력 없는 임차인으로, 원만한 명도가 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다. (단, 제시외 건물 고려)

* 지역 개발 잠재력: 주거환경개선지구라는 점에서 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 620,688,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가는 현재 시점에서의 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 활용 가치 및 추가 비용(제시외 건물 관련 등) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통한 상세한 가치 평가가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.