나이스옥션 법원경매 인천 2024타경570166 [1] 인천광역시 부평구 부개동 16-82 5층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 "부광초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 내 5층 105호로서,

외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 남측 및 남동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지에 관한 별도등기는 2026.6.1. 말소됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 매각 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경570166 (1)

경매구분: 공유물분할을위한경매

1.2. 소재지 및 기본 물건 정보

소재지: 인천광역시 부평구 부개동 16-82 5층105호

용도: 아파트

1.3. 면적 및 토지/건물 현황

감정가: 178,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 41.64㎡ (약 12.59평)

건물면적: 50.94㎡ (약 15.39평) - 전용면적

(분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 "부광초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 북측, 남측 및 남동측으로 도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 규제

제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 등기부등본상 말소기준권리는 2024년 11월 6일자 한옥기 채권자의 임의경매(갑9)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 매각 후 인수되는 권리

* 지상권: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 다만, 토지에 관한 별도등기는 2026년 6월 1일 말소 예정으로 현재로서는 리스크가 해소되는 단계입니다.

3.4. 임차인 현황 및 관련 주의사항

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구:

임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 추후 예상치 못한 명도 부담이나 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 부개동 일대는 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 또한, 부평역 인근으로 다양한 상업 및 문화시설이 밀집해 있어 이용이 편리할 것으로 보입니다.

4.2. 지역 특성 및 잠재력

부개동은 제2종일반주거지역으로 아파트 및 공동주택 건설이 가능한 지역입니다. 인근 아파트들의 시세 분석 결과, 비교적 오래된 단지들이 많은 편이나, 꾸준한 거래량을 보이는 아파트들이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 부광초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설 및 생활 인프라

주변에 병원, 약국, 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하여 부평역 등 주요 지역 접근성이 양호합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리장, 유해 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 부평미군기지(캠프마켓) 부지에서 과거 환경오염 물질이 검출된 사례가 있으나, 이는 본건 소재지와는 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경매 종류별 리스크

공유물분할을 위한 경매 특성상, 공유자 간의 복잡한 이해관계나 소통 문제로 인해 명도 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 등기 관련 리스크

토지에 관한 별도등기가 2026년 6월 1일 말소 예정이므로, 등기상 문제는 점차 해소될 것으로 보입니다.

6.3. 임대차 관련 리스크

임차인의 보증금 및 차임이 미상인 점은 인수 또는 명도 시 예상치 못한 비용 발생 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

6.4. 기타 잠재적 리스크

본 물건은 1983년에 준공된 아파트로, 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 및 건물 가치 하락 가능성이 존재합니다.

7. 종합 의견

인천광역시 부평구 부개동에 위치한 본 아파트는 공유물분할을 위한 경매 물건으로, 부광초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 권리 분석상 매각으로 소멸되지 않는 권리가 일부 존재하나, 별도등기가 말소 예정이라는 점은 긍정적입니다. 다만, 임대관계가 미상인 점과 건물의 노후화는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 접근성이 좋은 위치: 부광초등학교와 인접하며, 버스정류장이 가까워 생활 및 통학이 편리합니다.

* 생활 편의시설 인접: 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 시세 대비 경쟁력: 본 물건의 감정가가 주변 유사 아파트 시세 대비 경쟁력을 가질 가능성이 있습니다. (최근 부개동 아파트의 3.3㎡당 매매가는 약 1,344만원 수준이며, 본 물건의 전용면적(약 15.39평)을 고려 시 시세 비교가 필요합니다.)

* 재건축/리모델링 잠재력: 건축된 지 오래된 아파트(1983년 준공)이므로, 향후 지역 개발 계획에 따라 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시점에서의 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 권리분석 결과, 명도 가능성, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 임대관계 미상인 점과 건물의 노후화를 감안하여 적정 수준에서 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 최신 시세 동향, 유사 매물의 현황, 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 법률 전문가와의 상담 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.