나이스옥션 법원경매 인천 2024타경544709 [5] 인천광역시 부평구 부평동 654-14 지하층비20호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '가톨릭대학교 인천성모병원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상6층 건물로서,

외벽 : 석재붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공히 근린생활시설이나 기호(2)는 공실상태이며, 기호(3),(4),(5)는 인접호실과 경계벽없이 일괄 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 사다리형 토지로서 근린생활시설 및 주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측으로 폭 약 20미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 654-14, -23, -24, -25, -44 공히:
준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 대지사용권이 없으므로 건물만 매각, 최저매각가격은 건물만의 평가액임
2. 법정지상권의 부존재 및 이 사건 매각물건에 대한 건물철거 및 부당이득반환을 명하는 확정판결(인천지방법원 2020가합67338)이 있음
3. 경계벽이 없고 호별 표기가 되어 있지 않은 상태로 본건의 위치는 집합건축물대장상 건축물현황도에 의거 현장 확인함 (감정평가서 참조)
4. 구분소유 물건별 통로가 도면으로 확인되는 점, 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정할 수 있어 원상회복이 용이하고 그 비용이 크지 않을 것으로 판단되어 각 호별 독립성이 인정되는 바, 개별 호수로 감정평가함 (감정평가서 참조)
5. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제2조 경계표지, 제3조 건물번호표지의 요건을 구비하지 못하고 있으므로 매수인이 이를 구비할 필요성이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경544709 (5)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 654-14 지하층비20호

용도: 근린상가

감정가: 4,100,000원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 6.27㎡ (약 1.89평)

건물지분: 6.27㎡ (약 1.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 건물만매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOO (주식회사무궁화신탁)

2.2. 건물 상세 정보

건축물대장상 건물명: (정보 없음)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 6층 건물

외벽: 석재붙임 마감

창호: 샷시 창호 등

2.3. 토지 정보

토지 형상: 5필 일단의 사각형 토지

토지 이용: 근린생활시설 및 주택의 건부지로 이용 중

인접 도로: 본건 건물 남측으로 폭 약 20미터 내외의 도로와 접함

토지 이용계획: 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '가톨릭대학교 인천성모병원' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

3.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

4. 권리분석

4.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

갑구 9번 가처분등기(2020.12.31. 등기)는 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 내용을 피보전권리로 한 건물에 대한 가처분등기이므로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다.

4.2. 말소기준권리

말소기준권리는 갑4번 경기은행 가압류(1997-06-24)입니다.

4.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 박상록 외 1명 (1997-05-07)

* 경기은행 가압류: 금1,064,280,821원 (말소기준권리, 1997-06-24)

* 주택사업공제조합 가처분: (말소)

* 인천광역시부평구 압류: (말소)

* 북인천세무서 압류: (말소)

* 서울보증보험 가처분: 금38,846,260원 (말소)

* 주식회사무궁화신탁 가처분: (말소)

* 안양세무서장 압류: (말소)

* 고영우 외 15명 (상속) 1번박흥순지분전부이전: - (2024-06-18)

* 주식회사무궁화신탁 강제경매: 53,318,448원 (말소)

총 채권액: 1,103,127,081원

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자(사업일자): 2016-04-19

* 확정일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

5.1. 건물 이용 상태

본건은 근린생활시설이나, 기호(2)는 공실 상태이며, 기호(3),(4),(5)는 인접호실과 경계벽 없이 일괄 공실 상태입니다.

5.2. 주변 상권

주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. '가톨릭대학교 인천성모병원'이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

* '가톨릭대학교 인천성모병원'이 북동측 인근에 위치하여 의료시설 이용이 편리합니다.

* 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

6.2. 건물 시설

* 위생설비, 급·배수 설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있습니다.

6.3. 주변 시설 (혐오시설 정보)

* 본건 소재지 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 인천 지역 내에서 쓰레기 소각장, 하수처리장 등 혐오시설을 친환경 시설로 전환하거나 광역화하려는 움직임이 일부 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대지사용권 부재

본건은 건물만 매각되며, 대지사용권이 없어 건물 소유자가 토지를 사용할 법적 권리가 없습니다.

7.2. 건물 철거 및 법정지상권 부존재

인천지방법원 2020가합67338 판결을 통해 본건 건물에 대한 철거 및 부당이득 반환이 확정되었습니다. 법정지상권이 성립하지 않습니다.

7.3. 매수인 인수 권리

갑구 9번 가처분등기는 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 해당 가처분은 토지 소유자가 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 내용을 포함하고 있습니다.

7.4. 경계벽 및 호별 표기 부재

건물 내 경계벽이 없고 호별 표기가 되어 있지 않은 상태로, 집합건축물대장상의 현황도에 의거 현장 확인이 필요합니다. (주의사항 3)

7.5. 집합건물법상 표지 요건 미비

매수인이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제2조 경계표지, 제3조 건물번호표지의 요건을 구비할 필요성이 있습니다. (주의사항 5)

8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 근린상가 건물로, 건물만 매각 대상입니다. 가장 큰 문제는 대지사용권이 없으며, 건물 철거 및 법정지상권 부존재와 함께 건물 철거 및 부당이득 반환을 명하는 확정판결이 존재한다는 점입니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 토지 소유자의 가처분등기(건물 철거 청구 포함)가 매수인에게 인수되므로, 사실상 건물 철거가 불가피할 것으로 판단됩니다. 경계벽 미설치 등 건물 자체의 물리적 상태와 집합건물법상 요건 미비 사항도 존재합니다.

9. 투자 포인트

본 물건은 심각한 법적 리스크와 철거 가능성을 내포하고 있어 일반적인 투자 관점에서 접근하기 매우 어렵습니다. 건물 자체의 가치보다는 토지 이용권 확보 등 법적 쟁점을 해결할 수 있는 특수한 목적을 가진 경우에 한하여 검토 가능성이 있을 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건은 건물 철거 및 소유권 관련 법적 분쟁이 확정되었고, 매수인이 철거 의무를 인수해야 하는 중대한 위험이 존재합니다. 따라서 건물 자체의 실질적인 가치는 거의 없다고 볼 수 있습니다. 예상 입찰가는 감정가 4,100,000원에서 법적 문제 해결 비용, 철거 비용, 제반 법률 비용 등을 고려하여 매우 신중하게 결정해야 하며, 사실상 입찰을 통한 취득보다는 법적 절차에 따른 명도 및 철거 비용을 감안하여 산정해야 할 것으로 판단됩니다. 인수 보증금은 0원이므로 이를 고려한 입찰가 산정은 불필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.