나이스옥션 법원경매 인천 2024타경544709 [3] 인천광역시 부평구 부평동 654-14 지하층비17호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '가톨릭대학교 인천성모병원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상6층 건물로서,

외벽 : 석재붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공히 근린생활시설이나 기호(2)는 공실상태이며, 기호(3),(4),(5)는 인접호실과 경계벽없이 일괄 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 사다리형 토지로서 근린생활시설 및 주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측으로 폭 약 20미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 654-14, -23, -24, -25, -44 공히:
준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 대지사용권이 없으므로 건물만 매각, 최저매각가격은 건물만의 평가액임
2. 법정지상권의 부존재 및 이 사건 매각물건에 대한 건물철거 및 부당이득반환을 명하는 확정판결(인천지방법원 2020가합67338)이 있음
3. 경계벽이 없고 호별 표기가 되어 있지 않은 상태로 본건의 위치는 집합건축물대장상 건축물현황도에 의거 현장 확인함 (감정평가서 참조)
4. 구분소유 물건별 통로가 도면으로 확인되는 점, 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정할 수 있어 원상회복이 용이하고 그 비용이 크지 않을 것으로 판단되어 각 호별 독립성이 인정되는 바, 개별 호수로 감정평가함 (감정평가서 참조)
5. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제2조 경계표지, 제3조 건물번호표지의 요건을 구비하지 못하고 있으므로 매수인이 이를 구비할 필요성이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경544709 (3)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 654-14 지하층비17호

용도: 제1종 근린생활시설 (전유부: 의원)

건물 면적: 6.82㎡ (약 2.06평)

토지 면적: 해당 없음 (토지사용권 없음)

감정가: 4,500,000원

경매 구분: 부동산 강제 경매

매각 대상: 건물만 매각

2

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 '가톨릭대학교 인천성모병원' 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본 물건이 소재한 지역은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

도로: 건물 남측으로 폭 약 20미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 주변 시설 분석

지도 검색 결과, 물건지 인근에 가톨릭대학교 인천성모병원이 위치하고 있으며, 주변에 주거 및 상업 시설이 밀집해 있습니다. 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

2

1.2. 권리분석

대지권: 본건은 건물만 매각 대상이며, 대지사용권이 없습니다.

말소 기준 권리: 1997년 6월 24일자 경기은행 가압류(갑4)가 말소 기준 권리이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

* 2020년 12월 31일자 주식회사무궁화신탁의 가처분 등기(갑9)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 가처분은 토지 소유자가 건물 소유자를 상대로 건물 철거 및 토지 인도를 청구하는 내용과 관련되어 있어, 매수인에게 상당한 부담이 될 수 있습니다.

법정지상권: 본건 건물에는 법정지상권이 성립하지 않습니다. 인천지방법원 2020가합67338 판결에 따라 건물 철거 및 부당이득반환 명령이 확정되었습니다. 이는 건물이 토지로부터 분리되어 철거될 수 있음을 의미합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입(사업)일자: 2016-04-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (임차인의 보증금은 낙찰자에게 인수되지 않습니다.)

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 1997-05-07 (박상록외 1명)

* 다수의 가압류, 가처분, 압류가 등기되었으나 대부분 말소되었습니다.

* 2024-06-18 (갑11): 1번 박상록 지분 전부 이전(상속) (고영우외 15명)

* 2024-07-15 (갑12): 강제경매 개시결정 (주식회사무궁화신탁)

* 등기부상 총 채권액: 약 1,103,127,081원

2

1.3. 상권분석

건물 용도: 본 건물은 제1종 근린생활시설이며, 해당 전유부(B17호)는 의원 용도로도 기재되어 있습니다.

현황: 해당 물건(B17호)은 경계벽이 없고 호별 표기가 되어 있지 않은 상태로, 인접 호실과 일괄하여 공실 상태인 것으로 파악됩니다. (감정평가서 참조)

건물 구조: 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕의 지상 6층, 지하 2층 건물입니다.

편의 및 부대시설: 건물 내 위생 설비, 급배수 설비, 승강기, 지하 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

건물 전체 면적: 약 6,537.02㎡

토지 전체 면적: 약 1,281.8㎡

2

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 가톨릭대학교 인천성모병원이 위치하고 있어 의료 접근성이 좋습니다. 또한, 주변 상업시설 이용이 가능합니다.

교통: 인근 버스 정류장을 통해 시내 이동이 편리하며, 차량 접근도 용이합니다.

2

1.5. 잠재적 리스크

대지사용권 부재: 건물만 매각되므로 토지에 대한 아무런 권리가 없으며, 토지 소유자의 동의 없이는 건물을 사용할 수 없습니다.

건물 철거 위험: 인천지방법원 2020가합67338 판결에 따라 건물 철거가 명해졌습니다.

법정지상권 부존재 및 인수되는 가처분: 법정지상권이 성립하지 않는 상황에서, 토지 소유자의 건물 철거권을 보전하는 가처분(갑9)이 매수인에게 인수되므로 사실상 건물 철거 가능성이 매우 높습니다.

협소한 면적 및 구분 소유 요건 미비: 6.82㎡(약 2.06평)의 매우 작은 면적이며, 경계벽, 호별 표기 등 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령상 요건을 구비하지 못했습니다. 매수인이 이를 보완해야 할 의무가 발생할 수 있습니다.

막대한 채무: 등기부상 총 채권액이 11억 원이 넘는 상황이며, 이는 해당 물건의 낙찰가와는 별개로 채권자들의 권리 행사 범위를 보여줍니다.

2

1.6. 종합 의견

본 물건은 건물 소유권과 토지 소유권이 분리되어 있으며, 특히 대지사용권이 없고 건물 철거 판결과 철거를 담보하는 가처분 등기가 매수인에게 인수되는 매우 높은 위험성을 내포하고 있습니다.

단순히 건물만의 평가액(450만원)만을 고려하기에는, 철거 가능성이 농후하며 법적 분쟁에 따른 추가 비용 발생 위험이 매우 큽니다.

현재 상태로는 실질적인 사용 수익이 어렵고, 매수인은 건물 철거 비용 부담 및 법적 절차 진행에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다.

2

1.7. 투자 포인트

매우 낮은 감정가: 450만원의 감정가는 건물의 실질적 가치보다는 법적 리스크를 반영한 가격으로 판단됩니다.

잠재적 가치: 철거될 건물임에도 불구하고, 특정 목적(예: 명도 소송에서의 유리한 지위 확보 목적 등)으로 접근하는 경우, 극히 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

권리 관계의 명확성: 말소되는 권리와 인수되는 권리가 명확히 구분되어 있어, 권리 분석상의 복잡성은 상대적으로 낮습니다.

2

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본 물건은 건물 철거 위험이 매우 높으므로, 실질적인 투자 가치 판단 시 건물의 현 상태 그대로의 사용 수익보다는 철거 비용, 법적 절차 진행 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

감정가 450만원은 건물만의 평가액이므로, 이를 기준으로 입찰가를 산정하기보다는, 법적 리스크를 감안한 매우 공격적인 저가 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 향후 발생할 법적 비용, 철거 비용, 그리고 해당 물건을 취득하려는 전략적 목적 등을 면밀히 검토하여 결정해야 하며, 보수적으로 접근할 경우 입찰을 포기하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.