나이스옥션 법원경매 인천 2024타경544709 [6] 인천광역시 부평구 부평동 654-14 2층212-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '가톨릭대학교 인천성모병원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상6층 건물로서,

외벽 : 석재붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공히 근린생활시설이나 기호(2)는 공실상태이며, 기호(3),(4),(5)는 인접호실과 경계벽없이 일괄 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 사다리형 토지로서 근린생활시설 및 주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측으로 폭 약 20미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 654-14, -23, -24, -25, -44 공히:
준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 대지사용권이 없으므로 건물만 매각, 최저매각가격은 건물만의 평가액임
2. 법정지상권의 부존재 및 이 사건 매각물건에 대한 건물철거 및 부당이득반환을 명하는 확정판결(인천지방법원 2020가합67338)이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경544709 (6)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 654-14, 2층 212-1호

용도: 제1종근린생활시설 (의원)

감정가: 59,000,000원

토지 면적: 0㎡ (0평)

토지 지분: 0㎡ (0평)

건물 면적: 33.75㎡ (약 10.21평)

건물 지분: 33.75㎡ (약 10.21평)

매각 대상: 건물만 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 무궁화신탁

건물 연면적 (해당 건물 전체): 6,537.02㎡ (약 1,977.54평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, '가톨릭대학교 인천성모병원' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건이 위치한 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 부평동 654-14번지 일대에 속하며, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

본건 인근에는 가톨릭대학교 인천성모병원이 위치하여 의료시설 이용이 편리합니다. 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다. 검색 결과 상, 해당 주소지 인근에 특별히 지목된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부 상 소유권 보존 등기(1997.05.07) 이후 다수의 가압류, 가처분, 압류 등기가 경료되었으며, 이 중 경기은행 가압류(1997.06.24)가 말소기준권리로 파악됩니다. 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로, 갑구 11번 가처분등기(주식회사 무궁화신탁, 2020.12.31. 등기)가 존재합니다. 이는 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 내용의 소송과 관련된 가처분등기이므로, 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

3.3. 임차인 현황

파악된 임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대관계에 대한 상세 정보는 '미상'으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

본 건물은 제1종근린생활시설로 이용 중이며, 구체적으로 '의원' 용도로 사용된 이력이 있습니다. 현재 본건이 속한 212-1호는 공실 상태이며, 인접 호실과 경계벽 없이 일괄 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

4.2. 건물 규모 및 구조

본 건물은 철근콘크리트 구조 슬래브지붕의 지상 6층 건물입니다. 본건은 이 중 2층 212-1호로, 전용면적은 33.75㎡ (약 10.21평)입니다. 건물 외벽은 석재붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 건물에는 위생설비, 급배수 설비, 승강기, 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가톨릭대학교 인천성모병원이 인근에 있어 의료 이용이 용이하며, 일반적인 상업 및 주거 지역에 인접하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 주차 시설

건물 내 승강기 및 지하주차장이 구비되어 있습니다. 건축물대장 정보에 따르면, 건물 내 총 28대의 실내 주차 공간이 확보되어 있습니다 [cite:JSON].

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지 사용권 부재

본건은 대지사용권이 없어 건물만 매각 대상이 됩니다. 이는 건물 소유주가 해당 건물이 위치한 토지에 대한 사용 권리가 없음을 의미하며, 매각 가격 역시 건물만의 평가액임을 명시하고 있습니다.

6.2. 법정지상권 및 건물 철거 소송

가장 치명적인 리스크로, 본 건에 법정지상권이 부존재하며, 인천지방법원에서 '건물철거 및 부당이득반환'을 명하는 확정판결(사건번호: 2020가합67338)이 있다는 점입니다. 이는 건물이 법적으로 철거될 위험이 매우 높다는 것을 의미합니다.

6.3. 미상 임대차 관계

임차인 현황에서 보증금 및 차임이 '미상'으로 기재되어 있어, 잠재적인 임차인과의 법적 분쟁이나 명도 저항의 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 인수 보증금이 0원이라 할지라도 주의가 필요한 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구에 위치한 근린상가 건물이나, '건물만 매각'이라는 점, 그리고 대지 사용권이 없어 법정지상권이 성립하지 않는다는 점에서 큰 제약이 있습니다. 더욱이 건물 철거 및 부당이득반환을 명하는 확정 판결이 존재하므로, 건물 자체의 현존 가치가 매우 불투명하며 법적 분쟁 소지가 다분한 물건입니다. 이러한 중대한 법적 리스크로 인해 일반적인 부동산 투자 관점에서는 접근이 매우 어렵다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 철거 판결이라는 치명적인 리스크를 안고 있어, 통상적인 투자 관점에서의 '투자 포인트'를 제시하기 어렵습니다. 다만, 다음과 같은 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 철거를 염두에 둔 법적 절차 또는 토지주와의 협상을 통해 수익을 창출하려는 특정 전략을 가진 투자자.

* 물리적 자산으로서의 건물 가치보다는, 해당 물건을 둘러싼 법적 이해관계를 해결하는 과정에서의 잠재적 가치를 노리는 투자자.

이 외 일반적인 시세차익이나 임대 수익을 기대하기는 매우 어려운 물건입니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 59,000,000원이나, 본건은 건물 철거 및 부당이득반환 판결이 확정되어 있어 건물 자체의 법적 현존 가치가 불확실하며, 대지 사용권도 없습니다. 이러한 상황을 고려할 때, 건물 자체의 실질 가치는 감정가보다 현저히 낮을 것으로 예상됩니다.

철거가 불가피하다고 판단될 경우, 매각 가격은 사실상 건물 해체 비용을 고려하여 결정될 수 있으며, 이는 감정가를 크게 하회할 것입니다. 따라서 매우 보수적으로 접근해야 하며, 법적 리스크 해소 비용 및 시간, 그리고 최악의 경우 철거 비용까지 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 본건의 경우, 일반적인 경매 참여자에게는 매우 높은 위험 부담을 수반하므로, 입찰 희망 시에는 철저한 권리 분석과 물건의 법적 현황에 대한 충분한 이해가 필수적입니다. 예상 입찰가는 현 상황에서 명확한 수치를 제시하기 어렵습니다만, 법적 리스크를 고려하여 감정가의 30% ~ 50% 수준 이하, 즉 1,770만원 ~ 2,950만원 이하에서 매우 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.