나이스옥션 법원경매 인천 2024타경544709 [4] 인천광역시 부평구 부평동 654-14 지하층비18호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '가톨릭대학교 인천성모병원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상6층 건물로서,

외벽 : 석재붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공히 근린생활시설이나 기호(2)는 공실상태이며, 기호(3),(4),(5)는 인접호실과 경계벽없이 일괄 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 사다리형 토지로서 근린생활시설 및 주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측으로 폭 약 20미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 654-14, -23, -24, -25, -44 공히:
준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 대지사용권이 없으므로 건물만 매각, 최저매각가격은 건물만의 평가액임
2. 법정지상권의 부존재 및 이 사건 매각물건에 대한 건물철거 및 부당이득반환을 명하는 확정판결(인천지방법원 2020가합67338)이 있음
3. 경계벽이 없고 호별 표기가 되어 있지 않은 상태로 본건의 위치는 집합건축물대장상 건축물현황도에 의거 현장 확인함 (감정평가서 참조)
4. 구분소유 물건별 통로가 도면으로 확인되는 점, 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정할 수 있어 원상회복이 용이하고 그 비용이 크지 않을 것으로 판단되어 각 호별 독립성이 인정되는 바, 개별 호수로 감정평가함 (감정평가서 참조)
5. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제2조 경계표지, 제3조 건물번호표지의 요건을 구비하지 못하고 있으므로 매수인이 이를 구비할 필요성이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

해당 물건은 인천광역시 부평구 부평동 654-14번지에 위치한 지하층비18호 근린상가입니다. 건물 면적은 6.60㎡(약 2.0평)으로, 집합건축물대장상으로는 제1종근린생활시설로 등재되어 있습니다. 해당 건물은 철근콘크리트 구조이며, 1997년 3월 11일에 사용승인되었습니다.

1.2. 매각 정보

사건번호는 인천지방법원 2024타경544709(4)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정평가액은 4,300,000원입니다. 토지면적 및 토지 지분은 0㎡로, 건물만 매각 대상입니다. 이는 매각 최저가격 역시 건물만의 평가액임을 의미합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

물건지 인근에는 가톨릭대학교 인천성모병원이 북동측에 위치하고 있으며, 주변으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 건물 남측으로는 폭 약 20미터 내외의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

해당 부지는 준주거지역으로 지정되어 있으며, 건축법상 가로구역별 최고 높이 제한 지역 및 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

이 사건의 말소기준권리는 1997년 6월 24일 접수된 경기은행 가압류(채권액 1,064,280,821원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

경기은행 가압류(갑4)를 포함한 총 8건의 권리(갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑10, 갑12)가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 갑구 9번 가처분등기(2020년 12월 31일 접수, 채권자: 주식회사무궁화신탁)입니다. 해당 가처분은 토지 소유자가 건물 소유자를 상대로 건물 철거 및 토지 인도를 청구하는 내용으로, 매수인은 이를 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 신동국

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자(사업일자): 2016-04-19

* 대항력: 없음

3.5. 인수 보증금

임차인 현황에 따르면 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

물건이 위치한 부평동은 부평역을 중심으로 인천 최대의 상권 중 하나로 발달해 왔습니다. 지하상가와 지상 상권이 밀집해 있으며, 다양한 연령층과 소비층이 유입되는 지역입니다.

4.2. 건물 이용 상태

현재 해당 건물은 근린생활시설로 이용 중이며, 일부 호실은 인접 호실과 경계벽 없이 일괄 공실 상태인 것으로 파악됩니다. 본건(지하층비18호)의 정확한 위치는 집합건축물대장상 건축물현황도에 의거 현장 확인이 필요합니다.

4.3. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 부평 지역에서 쓰레기 소각장 건설 관련 이슈가 있었으나, 현재 해당 부지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

인천성모병원이 인근에 위치하여 의료 접근성이 좋습니다. 주변에는 주거시설과 상업시설이 혼재되어 있습니다.

5.2. 편의시설

건물 자체적으로 위생설비, 급배수설비, 승강기, 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지사용권 부재 및 건물만 매각

본건은 토지에 대한 사용권리가 없어 건물만 매각되는 물건입니다. 따라서 건물 소유자는 건물 부지에 대한 법적 권리가 없으므로, 토지 소유자와의 관계에서 불리한 상황에 놓일 수 있습니다.

6.2. 건물 철거 및 인도 판결

인천지방법원 2020가합67338 판결을 통해 본건 건물에 대한 철거 및 부당이득반환 명령이 확정되었습니다. 이는 매수인이 건물을 소유하거나 사용할 수 없을 가능성이 매우 높음을 시사합니다.

6.3. 인수되는 가처분 등기

갑구 9번 가처분등기(2020.12.31. 접수)는 매각으로 소멸되지 않으며 매수인에게 인수됩니다. 이 가처분은 토지 소유자가 제기한 건물 철거 및 토지 인도 청구 소송을 피보전권리로 하고 있어, 매수인은 토지 소유자의 철거 요구에 직접 직면하게 됩니다.

6.4. 경계벽 미설치 및 호별 표기 부재

건물 내 경계벽이 없고 호별 표기가 명확하지 않은 상태로, 집합건축물대장상의 현황도에 따라 위치를 특정해야 하는 등 물리적인 독립성이나 명확성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 다만, 감정평가서에 따르면 개별 호수로의 독립성은 인정되어 개별 호수로 감정평가되었습니다.

6.5. 매수인의 부담

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령에 따라 매수인이 경계표지 및 건물번호표지를 직접 구비해야 할 필요성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구에 소재한 소형 근린생활시설로, 건물만 매각 대상입니다. 가장 큰 위험 요소는 토지 사용권의 부재, 건물 철거 및 부당이득반환을 명하는 확정 판결, 그리고 매수인에게 인수되는 건물 철거 및 토지 인도 청구 관련 가처분 등기입니다. 이러한 권리 관계와 법원 판결은 매수인이 건물을 소유·이용하는 데 심각한 제약을 야기하거나, 최악의 경우 건물 철거로 이어질 수 있는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 임차인의 경우 대항력이 없으며 인수 보증금 또한 없어 권리관계상 특이사항은 없습니다.

8. 투자 포인트

물건의 감정가는 4,300,000원으로 매우 낮은 편입니다. 이론적으로는 매우 저렴한 투자 기회가 될 수 있으나, 상기 명시된 심각한 법적 리스크(건물 철거 판결 및 인수되는 가처분)를 고려할 때, 일반적인 투자 관점으로는 접근하기 어렵습니다. 철거 위험을 감수하거나, 토지 소유자와의 극적인 합의를 도출할 수 있는 특별한 경우가 아니라면 투자 가치가 매우 낮다고 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 4,300,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 건물 철거 판결 및 인수되는 가처분 등기로 인해 사실상 사용·수익이 불가능할 위험이 매우 높습니다. 따라서 일반적인 시세나 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것은 매우 위험합니다. 다만, 형식적인 입찰을 고려한다면, 감정가 수준인 4,300,000원을 초과하지 않는 범위 내에서 매우 신중하게 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.