나이스옥션 법원경매 인천 2024타경544709 [2] 인천광역시 부평구 부평동 654-14 지하층비16호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '가톨릭대학교 인천성모병원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상6층 건물로서,

외벽 : 석재붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공히 근린생활시설이나 기호(2)는 공실상태이며, 기호(3),(4),(5)는 인접호실과 경계벽없이 일괄 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 사다리형 토지로서 근린생활시설 및 주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측으로 폭 약 20미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 654-14, -23, -24, -25, -44 공히:
준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 대지사용권이 없으므로 건물만 매각, 최저매각가격은 건물만의 평가액임
2. 법정지상권의 부존재 및 이 사건 매각물건에 대한 건물철거 및 부당이득반환을 명하는 확정판결(인천지방법원 2020가합67338)이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경544709 (2)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 654-14 지하층비16호

용도: 근린상가

감정가: 14,000,000원

매각대상: 건물만매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사무궁화신탁

1.2. 면적 정보

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

건물면적: 15.75㎡ (약 4.76평)

건물지분: 15.75㎡ (약 4.76평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 건물만매각, 법정지상권

주의사항:

1. 대지사용권이 없어 건물만 매각하며, 최저매각가격은 건물만의 평가액임.

2. 법정지상권이 부존재하며, 건물 철거 및 부당이득반환을 명하는 확정판결(인천지방법원 2020가합67338)이 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '가톨릭대학교 인천성모병원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임. 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통상황은 보통임.

2.3. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상6층 건물.

이용 상태: 해당 호실(B16호)은 근린생활시설 용도로, 현재 공실 상태임. 인접 호실과 경계벽 없이 일괄 공실 상태임.

설비 내역: 위생설비, 급·배수 설비, 승강기, 지하주차장 등이 갖추어져 있음.

토지 이용: 5필 일단의 사다리형 토지로서 근린생활시설 및 주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로: 본건 건물 남측으로 폭 약 20미터 내외의 도로와 접함.

토지 이용 계획: 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 경기은행 가압류 (1997-06-24)

소유권보존: 1997-05-07 (박상록 외 1명)

기타 권리: 다수의 가압류, 가처분, 압류 등기가 존재했으나, 대부분 경매 개시로 인해 말소될 예정임.

중요 인수 권리 : 2020-12-31 접수된 주식회사무궁화신탁의 가처분 등기(갑10)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨. 이 가처분은 토지 소유자가 건물 소유자를 상대로 건물 철거 및 토지 인도 청구를 피보전권리로 한 것이므로, 매수인에게 인수될 경우 건물 철거 위험이 따름.

총 채권액: 1,103,127,081원

3.2. 임차인 현황

임차인: 신

보증금: 1,000,000원

차임: 350,000원

전입/사업일자: 2016-04-19

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없습니다.

4. 상권분석

본건은 가톨릭대학교 인천성모병원 인근에 위치하여 병원 이용객 및 지역 주민을 수요층으로 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다. 주위로 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 유동인구는 형성되어 있습니다. 다만, 본건이 위치한 건물 B16호는 현재 공실 상태이며, 인접 호실과 경계벽 없이 일괄 공실 상태라는 점은 임대 수익 창출에 다소 불리하게 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 의료시설: 가톨릭대학교 인천성모병원이 인근에 위치하여 의료 서비스 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주거 지역과 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물만 매각: 본건은 대지 사용권이 없어 건물 자체만 매각 대상입니다. 이는 토지에 대한 별도의 사용 권한 확보가 필요함을 의미하며, 토지 소유자와의 관계 설정이 중요합니다.

* 건물 철거 위험: 법정지상권이 부존재하며, 건물 철거 및 부당이득반환을 명하는 확정판결이 존재합니다. 또한, 매수인에게 인수되는 가처분 등기가 있어 건물 철거의 직접적인 위험이 존재합니다.

* 공실 상태: 현재 해당 호실은 공실 상태이며, 임대 수익 발생 가능성이 불확실합니다.

* 권리관계 복잡성: 다수의 권리관계가 설정되어 있었으며, 매수인이 인수해야 하는 가처분 등기가 있어 신중한 권리 분석이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 부평동 소재의 근린상가 건물로, 건물만 매각되는 특이 물건입니다. '가톨릭대학교 인천성모병원' 인근이라는 입지적 이점에도 불구하고, 대지 사용권 부재, 건물 철거 확정 판결, 매수인이 인수해야 하는 가처분 등 심각한 법적 리스크가 존재합니다. 이러한 요인으로 인해 건물 자체의 가치가 크게 하락한 상태이며, 현재 공실 상태임을 감안할 때 투자 가치는 매우 제한적입니다. 본건은 일반적인 부동산 경매 물건과는 달리, 철거 위험성을 충분히 인지하고 법적 검토 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 본 물건은 법적 리스크가 매우 높아 일반 투자자에게는 부적합합니다.

* 철거 판결 및 인수되는 가처분으로 인해 건물 자체의 활용 가치가 거의 없을 수 있으며, 최악의 경우 철거 비용까지 고려해야 합니다.

* 만약 법적 문제를 해결하고 건물을 합법적으로 계속 사용하거나, 또는 토지 소유자와의 협상을 통해 유리한 결과를 도출할 수 있다는 극히 제한적인 가능성에 기반하여, 감정가 이하의 매우 저렴한 가격으로 접근할 수 있습니다. (매우 높은 위험 감수 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 최저매각가격은 14,000,000원입니다.

그러나 건물 철거 판결이 존재하고, 매수인이 인수해야 하는 가처분 등기가 있어 건물 철거의 위험성이 매우 높습니다. 또한 대지 사용권이 없어 토지 사용에 대한 별도의 권원 확보가 필수적입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 1,400만원은 건물만의 평가액이며, 실제 투자 가치는 이러한 법적 리스크로 인해 더욱 낮을 것으로 판단됩니다.

철거 위험 및 대지 사용권 부재를 감안하여, 1,000,000원 ~ 3,000,000원 범위 내에서 매우 신중하게 입찰가를 결정할 것을 제안합니다. 철거 비용 및 법적 분쟁 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.