나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512353 [4] 인천광역시 계양구 작전동 852-39 호산빌라 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 인천서구청 서측 근거리에 위치하는 에스원홈타운 4층 403호로서 주위는 공동주택, 단독주택, 주상용건물 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 서곶초등학교 남측 인근에 위치하는 롯데맨션 2동 4층 402호로서 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 인천디자인고등학교 남동측 인근에 위치하는 통칭 은하 마을 1 1층 104호로서 주위는 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 경인교대입구역 남서측 인근에 위치하는 호산빌라 1층 101호로서 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천지하철2호선 서구청역) 이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 전철역(인천2호선 서구청역) 이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역(인천지하철1호선 경인교대 입구역)이 소재하는 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 및 벽돌조평 슬래브지붕 3층 건물내 1층 101호로서 외벽: 적벽돌 쌓기 마감, 창호: 샷시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물내 4층 402호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 4층 403호로서 외벽: 드라이비트 등 마감, 창호: 새시조 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층 건물내 1층 104호로서 외벽: 드라이비트 마감, 창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 대체적으로 평탄한게 조성된 세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약10미터내외의 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약15미터내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로의 포장도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획 구역)), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(인천서부교육 청평생교육건강과문의560-6659){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(인천서부교육청 평생교육과문의560-6659){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 가로 구역별 최고높이 제한지역{건축법}, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659)){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 역사문화환경보존지역(2024-06-10) (자세한 내용은 계양구 문화체육관광과 문화재팀에 문의(032-450-5824)){인천광역시문화재 보호조례}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획 구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560 -6659){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한 허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획 구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(2023-12-27){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육건강과문의560-6659){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등 의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512353 (4)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 852-39 호산빌라 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 91,000,000원

토지면적: 22.35㎡ (약 6.76평)

토지지분: 22.35㎡ (약 6.76평)

건물면적: 39.11㎡ (약 11.83평)

건물지분: 39.11㎡ (약 11.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

건축년도: 1988년

건물구조: 철근콘크리트구조, 연와조, 평슬래브지붕 (3층 건물)

본건층수: 1층

2. 입지조건

위치: 인천광역시 계양구 작전동, 경인교대입구역 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철1호선 경인교대입구역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경512353) (갑13, 2025년 9월 15일 접수)입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 오치균 (갑5, 2005년 10월 26일), 조은희 (갑9, 2016년 3월 14일), 한기수 (갑10, 2017년 7월 28일)

* 주택임차권: 최지영 (을7, 2024년 10월 18일 접수)

* 임차인: 최지영

* 보증금: 77,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 12일

* 확정일자: 2022년 9월 8일

* 배당신고일자: 2024년 10월 18일

* 대항력: 있음

* 말소 여부: 인수 (본 임차권은 매수인이 인수해야 합니다.)

채권 총액: 77,000,000원

등기부채권 총액: 77,000,000원

4. 상권분석

본건은 전형적인 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변으로 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설이 혼재하여 형성되어 있습니다. 상업 시설이 밀집된 지역은 아니지만, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능한 환경입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 본건 소재지 인근으로 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다. 제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설이나 기피 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 을구 7번 순위로 등기된 최지영 임차인의 주택임차권은 대항력이 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 임대차 보증금 77,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

건축물 노후도: 본건 건물은 1988년 건축되어 30년 이상 경과한 노후 건축물에 해당하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 채권자들의 권리관계에 따라 추가적인 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 계양구 작전동에 위치한 호산빌라 1층 다세대주택으로, 경인교대입구역 인근에 있어 교통이 편리한 입지입니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 77,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 또한, 토지거래허가구역이라는 점과 건물 노후도 역시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통 접근성: 인천지하철 1호선 경인교대입구역과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주거지로서의 입지: 주변이 주택가로 형성되어 있어 주거 환경으로는 무난합니다.

잠재적 가치: 향후 지역 개발 및 노후 건물 재건축 시 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 91,000,000원이나, 77,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이를 고려할 때, 순수 매수인이 부담해야 할 실질적인 투자 금액은 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로 산정해야 합니다.

최근 인근 유사 물건(궁전빌라4, 1991년 건축, 39.24㎡)이 88,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 실질적인 시장 가치는 인수 부담을 제외하고 보았을 때 11,000,000원 (88,000,000원 - 77,000,000원) 내외로 추정해 볼 수 있습니다.

하지만 경매 특성상 경쟁이 있을 수 있으며, 안전 마진을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다. 따라서 예상 입찰가는 15,000,000원에서 25,000,000원 사이를 권장합니다. 이 경우 총 매입 비용은 92,000,000원에서 102,000,000원 수준으로, 감정가 대비 높은 부담이 될 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.