나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512353 [2] 인천광역시 서구 심곡동 325-16 에스원홈타운 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 인천서구청 서측 근거리에 위치하는 에스원홈타운 4층 403호로서 주위는 공동주택, 단독주택, 주상용건물 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 서곶초등학교 남측 인근에 위치하는 롯데맨션 2동 4층 402호로서 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 인천디자인고등학교 남동측 인근에 위치하는 통칭 은하 마을 1 1층 104호로서 주위는 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 경인교대입구역 남서측 인근에 위치하는 호산빌라 1층 101호로서 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천지하철2호선 서구청역) 이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 전철역(인천2호선 서구청역) 이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역(인천지하철1호선 경인교대 입구역)이 소재하는 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 및 벽돌조평 슬래브지붕 3층 건물내 1층 101호로서 외벽: 적벽돌 쌓기 마감, 창호: 샷시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물내 4층 402호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 4층 403호로서 외벽: 드라이비트 등 마감, 창호: 새시조 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층 건물내 1층 104호로서 외벽: 드라이비트 마감, 창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 대체적으로 평탄한게 조성된 세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약10미터내외의 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약15미터내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로의 포장도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획 구역)), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(인천서부교육 청평생교육건강과문의560-6659){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(인천서부교육청 평생교육과문의560-6659){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 가로 구역별 최고높이 제한지역{건축법}, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659)){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 역사문화환경보존지역(2024-06-10) (자세한 내용은 계양구 문화체육관광과 문화재팀에 문의(032-450-5824)){인천광역시문화재 보호조례}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획 구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560 -6659){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한 허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획 구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(2023-12-27){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육건강과문의560-6659){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등 의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512353 (2)

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 325-16 에스원홈타운 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 105,000,000원

토지면적: 19.44㎡ (약 5.88평)

토지지분: 19.44㎡ (약 5.88평)

건물면적: 43.56㎡ (약 13.18평)

건물지분: 43.56㎡ (약 13.18평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

3. 입지조건

주위환경: 본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 인천서구청 서측 근거리에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 주상용건물 등이 혼재하는 주거지대로 주변 환경은 보통임.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철 2호선 서구청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

4. 권리분석

말소기준권리: 2025년 9월 15일 접수된 강영배의 강제경매개시결정(2025타경512353) 등기.

인수되는 권리:

* 토지거래허가구역: 본 물건지 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가 대상임 (허가기간 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.). 이는 내국인 매수자에게는 직접적인 영향을 미치지 않을 것으로 보임.

* 대항력 있는 임차인: 이민자(이 )씨가 2018년 3월 13일 전입하였으며, 대항력이 있음. 다만, 해당 임차인의 보증금은 0원, 차임은 0원으로 확인되며, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 산정되어 있음. 보증금이 없더라도 대항력은 존재하므로, 명도 시 주의가 필요함.

소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 선순위 권리(저당권, 근저당, 가압류, 압류 등)는 확인되지 않으며, 경매 진행 시 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. (단, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 관련 정보는 추가 확인 필요)

5. 상권분석

최근 매매 사례 분석:

* 채움빌리지 (2018년식, 48.48㎡): 2026년 1월 13일 153,000,000원에 거래됨. (약 1043만원/평)

* 롯데맨션 (2001년식, 34.72㎡): 2026년 1월 13일 60,000,000원에 거래됨. (약 571만원/평)

* 청아빌라 (1995년식, 51.9㎡): 2026년 1월 6일 105,000,000원에 거래됨. (약 669만원/평)

본건(에스원홈타운 4층403호, 43.56㎡)의 감정가는 105,000,000원으로, 이는 인근 연식이 오래된 빌라(청아빌라)의 최근 매매가와 동일한 수준임. 최근 신축 빌라(채움빌리지)의 경우, 본건과 유사한 면적임에도 불구하고 약 153,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 현재 시장가보다 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있음.

6. 생활정보

주변시설: 인근에 학교(초등학교, 고등학교 등) 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

혐오시설: 현재 파악된 정보 및 지도상으로는 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원으로 인수 부담은 없으나, 대항력 존재로 인한 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성.

* 토지거래허가구역: 내국인 매수자에게는 해당 없음.

* 공동담보: 등기부상 여러 물건에 걸쳐 담보가 설정되어 있을 가능성. (추가 확인 필요)

* 건축연도: '채움빌리지' JSON 정보에 따르면 인근 건물이 2018년에 건축된 점으로 미루어 본 건 역시 신축 건물일 가능성이 높으나, 정확한 건축 연도 확인이 필요함. 만약 신축 건물이 맞다면 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있음.

8. 종합 의견

본건은 인천 서구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임. 연식 대비 비교적 좋은 입지에 있으며, 신축 건물일 경우 현재 감정가 대비 시세 상승 여력이 존재함. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금이 0원이라는 특이사항은 명도 과정에서 주의 깊은 접근이 필요함. 토지거래허가구역 지정은 내국인에게는 큰 영향이 없을 것으로 보이나, 관련 내용을 숙지하고 입찰에 임해야 함.

9. 투자 포인트

* 신축 건물일 경우, 최신 주거 트렌드에 부합하여 임대 및 시세 상승 잠재력 보유.

* 인천 지하철역 인근으로 역세권 프리미엄 기대.

* 감정가가 인근 노후 빌라와 동일한 수준으로, 신축 건물임을 감안하면 시세 대비 저평가 가능성.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 105,000,000원이며, 인근 신축 빌라(채움빌리지)의 최근 실거래가(153,000,000원)를 고려할 때, 본건이 신축 건물일 경우 시세가 더 높을 것으로 예상됨. 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크를 감안하되, 신축 건물의 잠재적 가치 상승을 고려하여 보수적으로 접근 시 115,000,000원에서 125,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제안함. 정확한 입찰가는 현장 조사 및 임차인과의 명도 협상 가능성 등을 추가로 고려하여 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.