나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512353 [3] 인천광역시 서구 심곡동 329-15 롯데맨션 2동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 인천서구청 서측 근거리에 위치하는 에스원홈타운 4층 403호로서 주위는 공동주택, 단독주택, 주상용건물 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 서곶초등학교 남측 인근에 위치하는 롯데맨션 2동 4층 402호로서 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 인천디자인고등학교 남동측 인근에 위치하는 통칭 은하 마을 1 1층 104호로서 주위는 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 경인교대입구역 남서측 인근에 위치하는 호산빌라 1층 101호로서 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천지하철2호선 서구청역) 이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 전철역(인천2호선 서구청역) 이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역(인천지하철1호선 경인교대 입구역)이 소재하는 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 및 벽돌조평 슬래브지붕 3층 건물내 1층 101호로서 외벽: 적벽돌 쌓기 마감, 창호: 샷시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물내 4층 402호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 4층 403호로서 외벽: 드라이비트 등 마감, 창호: 새시조 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층 건물내 1층 104호로서 외벽: 드라이비트 마감, 창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 대체적으로 평탄한게 조성된 세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약10미터내외의 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약15미터내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로의 포장도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획 구역)), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(인천서부교육 청평생교육건강과문의560-6659){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(인천서부교육청 평생교육과문의560-6659){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 가로 구역별 최고높이 제한지역{건축법}, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659)){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 역사문화환경보존지역(2024-06-10) (자세한 내용은 계양구 문화체육관광과 문화재팀에 문의(032-450-5824)){인천광역시문화재 보호조례}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획 구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560 -6659){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한 허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획 구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(2023-12-27){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육건강과문의560-6659){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등 의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경512353 (3)

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 329-15 롯데맨션 2동 4층 402호

건물명: 롯데맨션 2동

용도: 다세대주택

감정가: 111,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 면적 정보

건물면적: 43.51㎡ (약 13.16평)

토지면적: 20.47㎡ (약 6.19평)

건물 총 층수: 4층 중 4층

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동에 소재하며, 서곶초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 인천지하철 2호선 서구청역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다. 본건 서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있어, 해당 기간 중 외국인이 주택 용도로 취득 시에는 토지거래허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 9월 15일 접수된 강영배(강OO)의 강제경매개시결정(채권액: 108,473,972원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임 (본명: 임삼철)

전입일자: 2016년 2월 26일

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

비고: 임차인 임 은 대항력이 있으며, 보증금 0원, 차임 0원으로 명시되어 있어 인수될 보증금은 없습니다. 그러나 임대차 관계에 대한 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 인근 지역의 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향이 파악됩니다.

* 채움빌리지 (2018년 준공, 48.48㎡): 2026년 1월 15,300만원에 거래됨 (면적당 약 315.6만원/㎡)

* 롯데맨션 (2001년 준공, 34.72㎡): 2026년 1월 6,000만원에 거래됨 (면적당 약 172.8만원/㎡)

* 청아빌라 (1995년 준공, 51.9㎡): 2026년 1월 10,500만원에 거래됨 (면적당 약 202.3만원/㎡)

4.2. 본건 가치 평가

본건은 롯데맨션 2동 4층 402호로, 면적은 43.51㎡입니다. 유사한 연식의 롯데맨션(335-15)의 경우 34.72㎡가 6,000만원에 거래되었으며, 이는 면적당 약 172.8만원의 시세입니다. 또한, 연식이 약간 더 오래된 청아빌라(334-5)의 경우 51.9㎡가 10,500만원에 거래되어 면적당 약 202.3만원의 시세입니다.

본건의 면적(43.51㎡)과 주변 시세를 고려할 때, 면적당 단가는 약 170만원~200만원 수준으로 예상됩니다. 이를 바탕으로 본건의 시장 가치는 약 7,500만원에서 8,800만원 사이로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

본건 인근에는 인천 서구청, 서구 구립도서관, 서구 문화회관 등 관공서 및 문화 시설이 위치해 있습니다. 또한, 서구청역을 중심으로 한 상업 지역이 인접해 있어 은행, 마트, 병원 등 다양한 편의 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

본건 주변으로는 서구제일초등학교, 서곶초등학교, 석남중학교 등이 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

5.3. 주변 환경

주거 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 공원이나 녹지 공간에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다. 주변에 특별한 혐오 시설에 대한 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 임 은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 직접적인 금전 인수 부담은 없습니다. 하지만 임차인이 점유하고 있을 가능성이 있으므로 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건 토지는 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25) 내 외국인이 주택 용도로 취득하는 경우 토지거래허가를 받아야 하는 구역입니다. 이는 외국인 투자자에게는 잠재적인 허가 절차의 번거로움이 될 수 있습니다. (현재 기준 해당 기간 내에 있습니다.)

6.3. 감정가와 시세의 차이

감정가(111,000,000원)가 최근 유사 물건의 거래 시세(약 6,000만원 ~ 10,500만원)보다 높게 책정되어 있어, 시세 대비 고가 낙찰의 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 심곡동에 위치한 본건 롯데맨션 2동 4층 402호는 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 다세대주택입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 부담은 없으며, 토지거래허가구역이라는 특수성이 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 형성된 점을 고려할 때, 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(인천2호선 서구청역) 인접 단지로 교통 편리성 확보

* 인천 서구청 등 주요 관공서 및 편의시설 근접으로 인한 생활 인프라 우수

* 주거지대 내 위치하여 안정적인 주거 환경 기대

* 감정가 대비 낮은 시세 반영 가능성이 있어 적정 입찰가 공략 시 수익 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 111,000,000원이나, 주변 최근 시세 분석 결과 본건의 적정 시장 가치는 약 7,500만원에서 8,800만원 수준으로 추정됩니다. 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원)와 토지거래허가구역 지정(외국인 취득 시) 등 리스크 요소를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가보다 낮은 범위에서 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 88,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.