나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512404 [3] 인천광역시 남동구 논현동 429-10 남동에스디타워지식산업센터 1동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 수인분당선 "남동인더스파크역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공업 및 산업단지와 근린생홞시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 수인분당선 "남동인더스파크역" 소재하여 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 패널지붕 10층 건내 제1층 제101호외 2개호로서, (사용승인일: 2021-7-30) 외벽: 복합판넬 및 커튼월 마감등임. 내벽: 페인팅 마감등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

기호 가: 소매점(현황공실) 기호 나: 소매점(부동산사무실) 기호 다: 일반음식점으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 내진설계적용, 주차장, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지 토지로서, 공장(아파트형공장) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 25미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -내부구조는 이해관계인의 부재로 이웃의 탐문조사 및 건축물현황도 등을 참고하여 작성하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512404 (3)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 429-10 남동에스디타워지식산업센터 1동 2층 201호

용도: 근린상가

감정가: 1억 4470만원

토지면적: 61.04㎡ (약 18.46평)

토지지분: 61.04㎡ (약 18.46평)

건물면적: 204.00㎡ (약 61.71평)

건물지분: 204㎡ (약 61.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.2. 건축물 정보

건물명: 남동에스디타워지식산업센터

사용승인일: 2021년 07월 30일

구조: 일반철골구조 패널지붕 10층 건물

전유부 면적: 204.00㎡ (약 61.71평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동에 소재하며, 수인분당선 "남동인더스파크역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공업 및 산업단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수도권 전철 수인분당선 "남동인더스파크역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 남서측으로 노폭 25미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 산업시설구역, 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 내역, 중소기업은행 근저당권(말소기준권리), 남동세무서장 및 남동구의 압류, 중소기업은행의 가압류, 인천지방법원의 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하며, 이들 대부분은 말소 예정이거나 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 말소기준권리인 중소기업은행의 근저당권을 포함한 등기부채권 총액은 약 2,200,411,262원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 04월 05일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 지역 특성

본 물건은 지식산업센터 내 근린상가 용도로, 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 주변은 남동국가산업단지를 중심으로 공업 및 산업단지 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 남동인더스파크역 인근으로 교통 접근성이 양호하며, 산업단지 배후 수요를 가지고 있습니다.

4.2. 이용 현황

본건은 2층 201호로, 감정평가서상 현재 일반음식점으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

수인분당선 남동인더스파크역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 주변 지역은 공업 및 산업단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획

* 가축사육제한구역, 성장관리권역, 산업시설구역 등은 일반적인 공업지역의 특성상 큰 문제가 되지 않을 것으로 예상됩니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정은 외국인 등에 한하며, 지정 기간이 2026년 8월 25일까지로 한정되어 있어 일반 매수자에게는 해당되지 않을 수 있습니다.

6.2. 악취 문제

인근 남동국가산업단지에서 발생하는 악취로 인해 논현동 일대 주민들이 불편을 겪고 있다는 보도가 있습니다. 본 물건의 구체적인 악취 영향 범위는 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 이는 채권 확보를 위해 여러 부동산에 동일한 담보 설정이 되어 있음을 의미합니다. 경매 진행 과정이나 배당 과정에서 다소 복잡성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물에 위치한 근린상가로, 남동국가산업단지 인근에 자리하고 있어 배후 수요가 기대됩니다. 교통 접근성이 양호하고 건물 상태 역시 신축이라 양호할 것으로 판단됩니다. 등기부상 인수해야 할 부담은 없으나, 남동국가산업단지에서 발생하는 악취 문제와 공동담보 물건이라는 점은 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)이라는 점.

* 수인분당선 남동인더스파크역 역세권에 위치하여 교통이 편리하다는 점.

* 남동국가산업단지 내 위치하여 관련 업종 종사자 및 기업을 대상으로 한 상권 형성이 가능하다는 점.

* 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 해당 물건의 개별적인 시장 가치, 임대 수익률, 주변 유사 물건의 실거래가, 향후 개발 가능성, 그리고 본건의 명확한 권리 분석 결과(인수 보증금 0원) 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.