나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512404 [2] 인천광역시 남동구 논현동 429-10 남동에스디타워지식산업센터 1동 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 수인분당선 "남동인더스파크역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공업 및 산업단지와 근린생홞시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 수인분당선 "남동인더스파크역" 소재하여 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 패널지붕 10층 건내 제1층 제101호외 2개호로서, (사용승인일: 2021-7-30) 외벽: 복합판넬 및 커튼월 마감등임. 내벽: 페인팅 마감등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

기호 가: 소매점(현황공실) 기호 나: 소매점(부동산사무실) 기호 다: 일반음식점으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 내진설계적용, 주차장, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지 토지로서, 공장(아파트형공장) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 25미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -내부구조는 이해관계인의 부재로 이웃의 탐문조사 및 건축물현황도 등을 참고하여 작성하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경512404 (2) 사건으로, 인천광역시 남동구 논현동 429-10에 소재한 남동에스디타워지식산업센터 1동 1층 111호임.

용도는 근린상가로 분류되어 있으며, 감정가는 369,000,000원임.

토지면적은 10.88㎡ (약 3.29평)이며, 건물면적은 36.40㎡ (약 11.01평)임.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매임.

채권자는 중OOOOO (등기부상 중소기업은행으로 추정)임.

특이사항으로는 공동담보 물건으로 진행되고 있음.

건물은 2021년 7월 30일 사용승인된 일반철골구조 패널지붕 10층 건물이며, 본건은 그중 1층 111호임.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 수인분당선 "남동인더스파크역" 북동측 인근에 위치함.

주위는 공업 및 산업단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 산업 활동이 활발한 지역임.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 수인분당선 "남동인더스파크역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

본건 남서측으로는 노폭 25미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 8월 31일 접수된 중소기업은행의 근저당권임.

등기부등본상의 권리 총액은 약 2,200,411,262원으로, 해당 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됨.

본 건과 관련된 임차인은 김종성 씨로, 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원에 2023년 3월 30일 전입(사업)하였음.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고일자는 2025년 10월 21일임.

따라서 인수되는 임차인의 보증금은 0원으로 분석됨.

이 외에 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

1.3. 상권분석

본건은 남동SD타워지식산업센터 내 1층 근린상가임.

주변 지역은 공업 및 산업단지가 다수 분포하고 있어, 해당 산업단지 종사자들을 주요 고객층으로 하는 상권 형성이 가능할 것으로 보임.

근린생활시설이 혼재되어 있어 상권의 기본적인 기능을 갖추고 있음.

건물은 2021년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당함.

이용 상태상 소매점(현황공실), 소매점(부동산사무실), 일반음식점으로 이용 중인 호실들이 있어, 다양한 업종의 상가 입점이 가능한 환경임.

1.4. 생활정보

교통 편의성이 우수한 편으로, 수인분당선 남동인더스파크역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있음.

주변에 공업 및 산업단지가 발달해 있어 관련 비즈니스 시설 및 편의시설이 분포할 것으로 예상되나, 주거 밀집 지역은 아니므로 주거 편의시설에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요함.

산업단지 내 위치 특성상 쾌적한 주거 환경보다는 업무 및 경제 활동 중심의 입지임.

주변에 혐오시설이 집중되어 있다는 정보는 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

본 건과 유사한 용도의 호실 중 현황 공실로 명시된 곳이 있어, 해당 물건 역시 공실 발생 시 임대수익 확보에 어려움이 있을 수 있음.

임대관계가 미상으로 파악되어, 실제 임차인의 유무 및 계약 조건에 대한 현장 확인이 필요함 (다만, 법적으로 대항력은 없는 것으로 분석됨).

산업단지 내 위치 특성상 일반 소비층보다는 특정 수요층에 의존할 가능성이 높아, 상권의 확장성이나 업종 선택에 제약이 있을 수 있음.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 성장관리권역, 국가산업단지, 산업시설구역에 해당하며, 외국인 등에 한한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 일반 경매 매각 시에는 소유권 이전 자체에 큰 제한은 없을 것으로 보임 (지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.).

1.6. 종합 의견

본 건은 인천 남동구 논현동 소재 남동SD타워지식산업센터 내 1층 근린상가로서, 2021년 준공된 신축 건물의 이점을 가지고 있음.

수인분당선 남동인더스파크역과 인접하여 교통이 편리하며, 주변 산업단지의 배후수요를 기대할 수 있는 입지임.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 하로 모두 소멸될 것으로 예상되며, 임차인의 대항력 또한 없어 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 분석됨.

다만, 물건의 실제 내부 상태, 정확한 이용 현황, 공실 여부 등은 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 함.

감정가는 3억 6천 9백만원이며, 권리 인수 부담이 없다는 점은 긍정적임.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2021년 준공)로 비교적 양호한 건물 상태 및 시설 관리 기대.

남동인더스파크역 인근으로 역세권의 이점을 활용한 유동인구 및 접근성 확보.

주변 다수의 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 안정적인 배후 수요 기대.

모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 인수 부담 없는 안전한 투자 가능 물건.

11평 내외의 비교적 소형 면적으로 소액 투자 및 운영 용이.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 369,000,000원임.

인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정 전략을 수립할 수 있음.

실제 입찰가는 물건의 현재 상태(공실 여부, 내부 상태, 임대 가능성), 향후 시세 변동 예측, 유사 물건의 낙찰가율, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

본 물건의 시장 가치, 잠재적 임대 수익률, 경매 시장 상황 등을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.